日本樓價連升7年仍有餘未盡，吸引不少投資者入市，加上2020年奧運會在東京舉行，即使目前受到突如其來的新冠肺炎影響，但當疫情過後，樓市長遠前景備受看好。事實上，具實力的豪客更早已染指全幢分層住宅，做大業主把單位出租並坐享物業升值，加上日本地價近年節節上升，不失為穩健的投資。全幢分層放盤，在東京、大阪及北海道的入場費和租金回報率各有不同，當中北海道入場門檻較低，約1500萬港元有交易。
被評為日本十大最宜居城市的首都東京，屬於不夜天的澀谷，全幢分層住宅索價約1.27億港元，只及香港北角新盤海璇2000餘方呎分層單位的價錢。具2025年世界博覽會（下稱世博）概念的大阪，核心零售區的浪速區，整幢分層住宅約3883萬港元便有交易，租金回報率較東京高。若想小試牛刀，北海道札幌有低至約1483萬港元的選擇。
日本樓市自2013年起展開升浪，根據日本國土交通省公布的不動產價格指數，日本整體樓價指數自2013年2月錄得98.9點後，隨後便升破100點，最新2019年10月的指數為112點，代表6年多以來樓價累積上升13.2%。期內，首都東京的樓價上揚27.4%，升勢最為凌厲；大阪亦累升19.6%，增幅跑贏大市，反映東京和大阪都屬日本樓市的火車頭。
東京都地價5年上漲44%
日本是全球最適宜居住的地區之一。經濟學人智庫（Economist Intelligence Unit）去年9月公布「2019世界宜居城市排行榜」，以社會安定、醫療、文化及環境、教育、基礎設施五大範疇，對全球140個大城市進行評審。排行榜前十大宜居城市中，日本共佔兩席，更屬唯一亞洲國家有城市排行前十名，包括名列第四位的大阪及第七位的東京。
除住宅升值外，日本地價亦走強。根據日本國土交通省資料，截至2019年第三季度，東京都住宅地皮平均價格過去5年累積上升約43.5%，同期大阪市住宅地皮平均漲價14.4%。
FMI至匯投資（下稱至匯投資）首席投資官姚景文指出，日本主要城市全幢分層住宅出售供應有限，可算是不俗的另類收租選擇，特別是東京及大阪，不愁租客。東京是日本首都，大阪則是關西地區的經濟重心，兩區各有所長。相對於香港住宅普遍租金回報率約2.6至2.7厘，東京市中心23區的平均租金回報率有4.5厘，顯得吸引，大阪更普遍有5至6厘，作中長線投資更為划算。
他認為，東京和大阪都是投資物業的最理想城市。根據日本統計局2020年統計年報，東京市中心23區總人口940萬人，較2013年增長約40多萬。全國各地的年輕人都傾向去東京尋找升學及工作機會，常住人口增加，為當地樓市提供源源不絕的承接力，住宅出租率長期維持九成以上。
至於大阪市屬於日本的「國家戰略特區」之一，住宅一般可全年365天經營民宿事業。由於大阪力吸遊客市場，加上未來數年有世博及將開設賭場，因此可作為民宿的住宅項目，將為投資者帶來穩健的回報。
世博賭場加持 大阪有錢途
姚景文表示，內地新冠肺炎疫情爆發，對各地區經濟有不同程度的影響，日圓一如既往成為避險貨幣，顯示國際資產配置的重要性。他主張投資日本房地產宜採取中長線持有策略，賺取租金回報之餘，亦享受資本增值及滙率上升。
比較東京及大阪，姚景文認為，東京面積大、人口多、企業總部密集，是穩陣投資的藍籌之選。大阪城市面積較小，可開發土地供應有限，資產價格更容易受湧入的資本推動向上。由於未來有世博等備受矚目的大型盛事舉行，大阪樓市上升潛力將更大。
文：程俊華
