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澀谷重塑大升級 豪宅稀缺保值強
亞太富翁鍾情日本買樓 東京升市火車頭

周六地產專題_海外置業

2021年7月31日

日本東京奧運因疫情延遲一年後如期在7月23日舉行,當地經濟亦如坐過山車,經濟學家預測日本國內生產總值(GDP)實質增長,有望在今年內恢復至疫情前水平。日本樓市表現則未受經濟下滑影響,平穩向好,首都東京依然是升市火車頭,今年首4個月二手分層樓價較去年底累升4.4%。東京澀谷區近年有多項大型重建項目落成,前景看俏,特別是豪宅,區內富貴地段南平台町部分一手現樓售價約1398.7萬港元起。

日本經濟研究中心7月初發布經濟預測,顯示今年第二季度GDP按季年化增長率為0.19%,預期第三季有望上升4.9%,第四季亦可維持4.58%的高增長率。由此推算,至今年底的實際GDP(按年率換算)將達到549萬億日圓(約39萬億港元),超過2019年同期即新冠肺炎疫情爆發前水平。

 

疫情無損樓價 全國去年升3%

根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,去年日本在新冠肺炎疫情重挫下,樓價仍能反覆向上,全年累升3%;今年首季樓價升勢持續,較去年底上揚0.3%。東京樓價升幅繼續跑贏大市,今年首3個月較去年底漲1.8%。日本不動產研究所公布的二手樓價數據顯示,東京今年4月份二手分層售價按年上升8.4%,單是首4個月便較去年底累漲4.4%,反映升勢加快。

儘管疫情肆虐,但日本已走出多年來的經濟衰退期,富裕人士數目續增。萊坊早前發表2021年《財富報告》顯示,在2020年日本擁有資產淨值超過3000萬美元(約2.34億港元)的人士約有1.48萬人,預期到2025年將增加15%至逾1.7萬人,富人數目在所有國家和地區中排名第六位。分析又指出,絕大部分亞太區高資產淨值人士都視日本為主要置業目的地之一,反映市場對日本豪宅的需求有增無減,澀谷將是其中的受惠地區。

東京市中心共有23區,千代田區、中央區、港區、新宿區及澀谷區為全市最核心的地區。如同新宿及池袋,澀谷也是東京繁華的代表,百貨公司、餐廳等店舖林立,為年輕人聚集地。澀谷JR車站外的大型五叉路口車水馬龍,更是東京鬧市的象徵。

澀谷佔地15.11平方公里,是一個擁有眾多上下坡谷的區份,因而得名,最新人口約23萬,較2015年增加5.1%。

澀谷二手貴東京都均價61%

東京二手樓價不斷突破高位,日本房地產調查公司東京KANTEI的每月數據調查顯示,截至今年6月,東京都的二手樓價已連升12個月。東京都一個實用面積約753方呎的二手單位,6月平均樓價為5711萬日圓(約405.5萬港元),按月升0.7%,按年漲幅更達12.6%。當中包括澀谷區、中央區、新宿區等在內的都心區,期內平均二手樓價為9164萬日圓(約650.6萬港元),較東京都平均價高出60.5%。

 

澀谷區近年進行長達15年的大規模重建發展計劃,冀重塑為東京最具標誌性的娛樂、創意產業區域。當地新建設陸續完成,有博物館、活動大廳、劇院、購物中心和餐飲區域等,包括2012年完成、43層高的購物場所、餐廳及辦公室綜合項目SHIBUYA Hikarie;而2019年落成的SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE,高度達230米,是目前澀谷區最高的建築物;2020年完成的重建計劃,則包括宮下公園及東京Metro銀座線新月台啟用。JR澀谷車站是東京最大的交通樞紐之一,車站上蓋經營85年的地標東急百貨在2020年3月停止營業重建,未來勢成區內新標誌。整個都市更新預計2027年完成。

位處澀谷區西南部屬丘陵地帶的南平台町,與代官山町及松濤町俱為東京傳統豪宅區。南平台町原是一座保留了原始自然風光並可眺望富士山的山丘,由於環境清幽,早於100年前已發展為住宅區,歷史悠久。日本兩名前首相岸信介及三木武夫以往俱擇居於此町,後者的宅邸曾經作為紀念館供公眾參觀。除豪宅以外,町內亦有教堂和外國大使館,與澀谷市中心的熱鬧相比,屬另一番意境。

南平台町高檔區放盤少

據日本房地產網站LIFULL HOME'S顯示,澀谷區現時共約407個住宅單位放盤,當中南平台町僅佔10伙,其中6伙叫價1.5億日圓(約1065萬港元)或以上,開價最高是位於南平台町十九町目的3房單位,實用面積約1297方呎,索價2.75億日圓(約1952.5萬港元),呎價約1.5萬港元。該町租盤較放售盤多,有約63個,叫租每月7.7萬至125萬日圓(約5467至8.88萬港元)。

 

 

 

文:程俊華

 

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