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曼谷挽那縣打造CBD矚目新星
受惠東部經濟走廊 坐擁亞洲最大商場

周六地產專題_海外置業

2020年5月2日

泰國曼谷是個不斷發展的城市,從第一代中央商業區(CBD)是隆(Silom)和沙吞(Sathorn),到第二代CBD的Asok區,再擴展至第三代CBD的Rama 9,仍繼續開拓具潛質的地段。位於曼谷南面的挽那縣(Bang Na)是近年亮眼的新星,泰國發展商紛紛在挽那縣一帶插旗,興建住宅、商廈、醫院及大型綜合項目,由2017年至2026年預計合共投資2270億泰銖(約544.4億港元)。

挽那縣是曼谷通往泰國東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor, EEC)的必經之地。EEC有不少工業園區,企業總部多選址挽那縣,如Toyota、Honda和Panasonic等日本巨企,創造大量文職職位,加上高管駐紮,住屋需求殷切。EEC是指泰國在東部沿海的北柳、春武里(芭堤雅所在地)和羅勇(芭堤雅烏塔堡機場所在)3府設立的經濟區,通過大力發展基礎設施,實行一系列重大投資優惠政策,升級泰國經濟4.0計劃,將更緊密聯繫中國、老撾及柬埔寨的商業往來。阿里巴巴兩年前與泰國簽署4個諒解備忘錄,將投資約110億泰銖(約26.4億港元),其中包括EEC,涉及數碼業務、數碼旅遊推廣和電子商務培訓等。

 

發展商預計共擲544億港元插旗

世邦魏理仕指出,泰國對倉庫的殷切需求,顯示電子商務業務增長強勁,並認為靠近EEC的Bangna-Trad Road(快速公路S1 Section部分路段)是發展倉儲和物流業務的上佳位置。

挽那縣更位處未來橫跨曼谷至芭提雅高鐵的路線之間,位置具戰略性,其他交通基建亦日漸完善,看好前景的發展商紛紛投資,大型商場和國際項目陸續落成。該區自2017年開始由工業區過渡為商住區,由於樓價較曼谷市中心低,吸引不少年輕家庭及在CBD上班的單身族遷居至此,可說供求兩旺。

據《曼谷郵報》報道,當地多家發展商均加大挽那縣一帶的投資,預計由2017年至2026年投資於零售、住宅、寫字樓及醫院等建設的總金額達2270億泰銖(約544.4億港元)。其中The Mall Group斥資100億泰銖(約24億港元)在區內興建大型商場;鄰區的MEGA Bangna發展商SF Development則擲670億泰銖(約160.7億港元)開發MEGA Bangna第二期,包括酒店、住宅及寫字樓,部分住宅項目已經開賣。

覆蓋BTS三站 將接軌機場快線

嚴格來說,挽那縣不屬於曼谷核心區,但自從高架電車BTS素坤逸線(Sukhumvit Line)延線至該區,即大大拉近與市中心的距離。挽那縣覆蓋3個BTS站,分別為Udom Suk站、Bang Na站及Bearing站,由Bang Na站到曼谷CBD Asok站約18分鐘車程,到購物區Siam站亦只是24分鐘車程。興建中的MRT(曼谷單軌鐵路)黃線,預計2022年投入營運,未來會與BTS連接,將擴大挽那縣與曼谷各區的聯繫。而素萬那普機場快線未來將與BTS素坤逸線相連,屆時在挽那縣可搭BTS直達國際機場。

 

區內生活配套亦應有盡有,大型購物中心CentralPlaza Bangna頂層設有水上樂園,最矚目要算號稱全亞洲最大的綜合商場Bangkok Mall,位於BTS Udom Suk站及Bang Na站之間,地皮面積達65萬方米(約700萬方呎),集購物商場、會展中心、主題公園、住宅和寫字樓於一身,預計2022年落成。Bangkok Mall發展商之一The Mall Group的出品,包括曼谷Phrom Phong區的EmQuartier和Emporium、BTS Siam站的Siam Paragon等,這些商場都帶旺區內人流甚至樓市。與Bangkok Mall一條公路之隔的曼谷國際貿易展覽中心(BITEC),設有10座展覽館,可同時容納4萬人。

中英美泰各式國際學校俱備

另一方面,主要經營通往泰國東部地區以至柬埔寨的曼谷東部汽車總站,未來將由目前所在的Ekkamai搬到Bangkok Mall,更有利區內旅遊事業。

由於曼谷挽那縣有不少外國企業高管派駐,一般更是舉家擇居,富質素的學校、醫院及生活配套遂應運而生。美式、英式、中式和泰式的教育機構都落戶在此,可說是國際校區,其中包括Bangkok Patana School、Berkeley International School及St. Andrews International Schooll等。

區內除了配套完善,亦可享受鄰區的生活設施,例如一度為世界第五大商場的SEACON SQUARE,可說是曼谷巨型商場的鼻祖,其旁邊還有集結街頭美食、二手貨、生活雜貨與酒吧的席娜卡琳火車夜市。挽那縣東面的北欖府是素萬那普國際機場及多個高爾夫球場所在,尚有目前東南亞最大綜合購物中心MEGA Bangna。

泰國地產網站DDproperty的物業報告指出,挽那縣的Townhouse(聯排別墅)售價在2018年上升9%,漲幅僅次於傳統豪宅區沙吞期內的一成升幅。

分層樓價中位數按年升5.2%

根據地產網站thailand-property資料,挽那縣今年4月分層樓價中位數約274.7萬泰銖(約65.9萬港元),按年上升5.2%,每方米樓價中位數79781泰銖(呎價約1778港元),每月租金中位數11971泰銖(約2871港元),租金回報率5.2厘。

區內距離BTS Bearing站約800米的分層樓花Dolce Lasalle,樓高8層,附有電梯,提供178個永久業權單位,面積24.6至51.1方米(約265至550方呎),開放式至2房間隔,鋪設光纖,預計今年第四季入伙。項目設有花園、健身室及泳池,24小時保安。其中一個30方米(約323方呎)的1房單位,叫價266.3萬泰銖(約63.9萬港元),每方米88767泰銖(呎價約1978港元)。

豪宅級數的項目有The Coast Bangkok,8年樓齡,共有兩座39層高住宅,樓下設有商場,步行至BTS Bang Na站僅需3分鐘,對面為曼谷國際貿易展覽中心,並且鄰近未來的Bangkok Mall,盡享地利。據地產網站hipflat資料,項目平均叫價每方米11.05萬泰銖(呎價約2462港元),位於18樓一個2房單位,面積58方米(約624方呎),叫價575萬泰銖(約137.9萬港元)。

區內分層住宅亦有100多萬泰銖(逾24萬港元)的選擇,一般位置稍為遠離BTS站,又或樓齡較高。

 

 

文:楊淨

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