美國三藩市樓市去年第四季開始回復生氣，分層樓價中位數今年第二季報123.5萬美元（約963萬港元），接近歷史高位，5月交投量更按年暴增近兩倍，有價有市。三藩市分層住宅主要分布在D7至D9區，其中屬D9區的South of Market（SoMa）是一個多元化社區，滙聚博物館及藝術中心，又是摩天大廈林立的商業地帶，街角小巷不難發現經過活化的型格倉庫，步行範圍內已可獲取生活所需，吸引喜愛方便又鍾情於品味的中產階層擇居。
綜合美國大型地產代理Compass網站發表的多份物業報告，三藩市二手分層樓價中位數連升兩季，第二季報123.5萬美元（約963萬港元），按季升5.1%，距離2019年第三季歷史高位123.6萬美元（約964萬港元）只差1000美元（約7800港元），9年來漲價70.6%。今年3月至6月中，分層2房單位樓價中位數以包括Pacific & Presidio Heights、Cow Hollow及Marina的D7區最高，報160萬美元（約1248萬港元）。成交量則以D9區SoMa範圍的South Beach最多，達69宗，樓價中位數150萬美元（約1170萬港元）；同屬SoMa的Mission Bay有33宗買賣，樓價中位數134萬美元（約1045萬港元）。
分層戶5月買賣 16年最勁
三藩市屋價中位數連升兩季，第二季報188.8萬美元（約1473萬港元），按季漲14.4%，並且是9年來新高，較2012年飆1.45倍。各地段中，以Pacific & Presidio Heights屋價中位數最高，今年3月至6月中達675萬美元（約5265萬港元）；較多華人聚居的Richmond及Inner Sunset，期內屋價中位數分別為222.5萬美元（約1736萬港元）及209萬美元（約1630萬港元）。
交投量方面，Compass其中一份報告統計，三藩市分層單位成交自去年6月約400宗低位反彈，至今年5月約有1350宗，為過去16年最熾熱的月份，按年增加近兩倍。由於洋房盤源不多，買賣量雖未如分層般出現戲劇性爆升，但今年5月也有800多宗，按年增長1倍。
Twitter維基總部駐紮SoMa
簡稱SoMa的South of Market，顧名思義位於三藩市重要街道Market Street的南面，曾經是工業區，廠戶主要從事修車、印刷、造船及焊工等。隨着工業式微並遷至低成本地區，這些舊工廠和倉庫部分被拆卸重建成商廈或分層住宅，部分在紅磚結構之上加建，另一些則完整保留下來，讓互聯網企業、科技公司、藝廊、文化創意人士以至樂團租用，社交平台Twitter及維基百科的美國總部便選址於此。有說SoMa是三藩市倉庫轉型商住用途的鼻祖，在留住歷史建築的同時，也建構出獨特的人文風景。
文娛與美食選擇豐富
SoMa地理位置優越，鄰近唐人街和金融區，與漁人碼頭連成綿長的海岸線。在SoMa可於購物中心看一齣電影後，到Yerba Buena公園蹓躂，繼而在眾多博物館與藝廊中挑選入內參觀，為自己的文化口袋增值一下，興之所至再到附近的紅磚倉庫酒吧欣賞爵士樂現場演奏，若餓了要吃頓好的則有點困難，因為餐廳選擇實在太多。上述的小資生活，都可在步行範圍內滿足得到。
屬於D9區的SoMa及包括Civic Center在內的D8區，是三藩市近年分層住宅新供應集中地。Compass另一份地產報告指出，D9區今年首4個月2房分層單位售價中位數為127.5萬美元（約995萬港元），按年微跌1%，相比2018年高峰期的139.9萬美元（約1091萬港元）低8.9%，但較2012年約82.3萬美元（約642萬港元）上升55%。
SoMa分層樓價在三藩市屬中檔水平。地產網站redfin統計，SoMa樓價中位數自2019年7月在126萬美元（約983萬港元）創新高後反覆向下，今年1月見85.5萬美元（約667萬港元），為5年新低。今年7月報108萬美元（約842萬港元），較去年12月的99.5萬美元（約776萬港元）反彈8.5%，按年則輕微上升0.6%。
截至今年7月的過去5年，SoMa住宅成交每月維持在數十宗水平，今年4月有99宗，為5年來最多；7月有75宗，按年增60%。
三地段樓價 Yerba Buena最平
參考地產代理Atlasa統計SoMa主要3個地段的住宅呎價中位數，以South Beach貴絕，今年4月每呎1188美元（約9266港元），Mission Bay呎價1051美元（約8198港元），Yerba Buena每呎999美元（約7792港元）。Yerba Buena呎價中位數較去年12月回落10.6%；South Beach升4.1%，Mission Bay下跌0.4%。
SoMa新近成交有位於Yerba Buena第三街300號的分層住宅，樓齡31年，3樓一個面積1000方呎單位，1房連衣帽間及儲物室間隔，大廳外接露台，今年6月以96.9萬美元（約756萬港元）成交，呎價969美元（約7558港元）。原業主在2000年4月，以42萬美元（約328萬港元）買入，持貨21年賬面升值1.3倍。
此外，South Beach的The Brannan，由3座18層高住宅組成，落成了19至21年，11樓一個2房單位，面積1393方呎，今年7月以181萬美元（約1412萬港元）售出，較放盤價高3.4%，呎價1299美元（約10132港元）。單位對上一次成交為2008年，造價128.5萬美元（約1002萬港元），13年賬面升值41%。
Mission Bay住宅最近亦錄得零星交易，位於Mission Bay Boulevard North的Madrone，入伙9年，3樓一個實用面積1387方呎單位，2房間隔，7月以163萬美元（約1271萬港元）易手，呎價1175美元（約9165港元），原業主2017年以140萬美元（約1092萬港元）買入，持貨4年獲利16.4%。
文：楊淨
