新加坡樓市表現優異,今年第三季一手私人住宅成交量創逾8年新高;整體住宅租售價同步向上,首三季分別急升7.1%及5.3%,市場特別看好新加坡豪宅,料來年可再漲價5%。新加坡政府剛在周三(15日)宣布上調額外印花稅及收緊樓按,分析認為這些措施旨在讓樓市更健康平穩發展,對用家有利。屬於貴重地段第6郵區、有新加坡蘇豪區之稱的克拉碼頭(Clarke Quay),近年部分商業地皮轉作住宅用途以應需求,更多元化的面貌,勢令克拉碼頭再上一層樓。
新加坡樓價升勢可人,新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority)的私人住宅價格指數顯示,除了在去年第一季、即新冠肺炎疫情爆發初期下跌,之後節節上升,今年第三季報165.3,較第二季彈1.1%,首三季樓價指數已累積5.3%升幅。
住宅分類方面,豪宅為主的核心中央區(Core Central Region),樓價指數在今年第二季按季升1.1%後,上季微跌0.5%,首三季累漲1.1%。中檔住宅為主的其他中央區(Rest of Central Region),第三季樓價按季彈2.6%,首三季勁漲9%。至於大眾私樓市場的中央區以外(Outside Central Region)樓價,第三季輕微下降0.1%,首三季則有2.9%升幅。
私人住宅租金升勢更加凌厲,今年第三季按季升1.8%,首三季累積超過7.1%漲幅。租金最高昂的核心中央區,第三季微升0.7%,首三季有6.8%升幅。
一手上季銷量8年新高
新加坡住屋的剛性需求強勁,第三季一手私人住宅成交量達3550宗,按季飆19.7%,比去年同期的3517宗微揚0.9%,亦是自2013年第二季以來銷量最多的單一季度。以今年首三季計算,一手私樓交投10009宗,較2020年全年的9982宗多出0.3%。
雖然新加坡樓價今年有可觀升幅,但目前樓市仍然處於安全水平。瑞銀在今年10月中發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告,分析全球25個主要城市的住宅物業價格,在2020年中至2021年中經通脹調整後的樓價上揚6%,為7年來最大漲幅。新加坡私人住宅價格可負擔程度在過去10年有所改善,房地產泡沫風險指數為0.52,位列參與調查25個城市中的第21位,風險較低;相反,香港的泡沫指數為1.9,排行第三位,屬高風險級別。
萊坊看好獅城豪宅來年漲5%
萊坊今年11月公布2022年全球豪宅預測,估計新加坡明年豪宅樓價可升5%,漲幅與香港及美國紐約看齊。據該行分析,新加坡的豪宅庫存量處於歷史低位,受疫情影響,建樓速度被拖慢,令市場供不應求。再者,新加坡已推行「疫苗接種者旅遊走廊」計劃,有助推動當地樓市買賣。
新加坡以郵區劃分成28區作為樓市指標,第1、2、4、6、9、10及11郵區位處核心中央區,屬傳統豪宅區。新加坡市區重建局的數據顯示,位於第6郵區的豪宅首都御府(Eden Residences Capitol),今年暫錄得5宗成交,造價906.9萬至2136.8萬坡元(約5169.3萬至1.22億港元),呎價3020至3233坡元(約17214至18428港元),可見第6郵區的身價不凡,港人熟悉的新加坡蘇豪區克拉碼頭,便位於此郵區。
根據新加坡市區重建局資料,克拉碼頭屬於新加坡河規劃區(The Singapore River Planning Area)的一部分。新加坡河是新加坡的主要河流,沿岸早已開發,新加坡河規劃區顧名思義是沿新加坡河兩岸發展的地區,由駁船碼頭(Boat Quay)、羅伯遜碼頭(Robertson Quay)和克拉碼頭昔日三大海濱碼頭作小區細分,佔地0.96平方公里。
由於新加坡河規劃區發展以旅遊景點為主,故此現時人口只約3260人,當中羅伯遜碼頭主力是酒店及住宅區,人口佔區內逾92%。反觀以酒吧、餐廳而聞名的克拉碼頭,居民暫只有約130名。
不過,由於住宅區地皮供應匱乏,發展商已開始着力重建具有龐大潛力的核心中央區地皮作為住宅,因此新加坡河規劃區近年住宅新供應開始增多,克拉碼頭為其中之一,個別地皮轉作住宅用途,勢令區內更多元化,帶來巨大轉變。
新加坡河規劃區交投激增
新加坡地產代理行The Edge Property數據顯示,新加坡河規劃區在2012年至2020年的9年內,只錄得218宗一手私人住宅買賣,但今年首11個月,已有684宗成交,較之前9年的累積總數狂飆逾兩倍,反映區內未來人口趨增。
儘管新加坡河規劃區新樓供應大增,今年內的一手成交平均呎價仍達2694坡元(約15356港元),僅較去年平均呎價2746坡元(約15652港元)略降1.9%,未因大量新盤登場而顯著拖低樓價。
文:程俊華