泰國首都曼谷有10個公共交通項目正在興建，當中最搶眼的非Bang Sue中央車站（Bang Sue Central Station）莫屬。這個未來東南亞最大的交通樞紐，更現「一帶一路」的標杆之一，車站周邊將發展大型綜合項目，銳意打造成曼谷CBD 4.0，令旁邊的Bang Sue縣直接受惠，地位日益提升，當中的Tao Poon區早已密密改革，發展成時尚的商住地段。
泰國國家鐵路局（SRT）斥資150億泰銖（約36.9億港元）打造的Bang Sue中央車站已經平頂，其周邊2325萊（約3.72平方公里）土地即將發展名為Bang Sue Complex的智慧生活社區，共分9大區域，包括智能商務綜合體、東盟商業中心、MICE國際會展中心、旅遊購物區、辦公區和交通運輸部總部、大型購物中心、空中走廊、高端住宅區和花園城市、政府辦公地及住宅區（包括泰國國家鐵路局行政總部），整個項目預計2032年完工，概念媲美香港的尖沙咀九龍站及高鐵西九龍站一帶發展。Bang Sue Complex屆時會有行人天橋與智慧交通系統連接毗鄰的翟道翟生活圈，形成曼谷北部的大生活圈。
Bang Sue中央車站帶旺兩縣
Bang Sue中央車站位於曼谷翟道翟縣，但地產業界一般將之歸納在Bang Sue縣。Bang Sue縣位於曼谷北部，東面的翟道翟縣有知名的翟道翟市集和逾30公頃的翟道翟公園。面積11.5平方公里的Bang Sue覆蓋地鐵紫線和藍線共5個站，當中的Tao Poon站為上述兩線的轉運站，與向東走的Bang Sue站和翟道翟公園站形成Bang Sue–Tao Poon商圈（下稱Tao Poon區）。
Bang Sue Complex是為期超過10年的發展大計，以商業項目先行，首階段興建寫字樓，接着是會展中心、綜合體育館、零售商舖及購物中心，住宅亦將在這階段陸續落成，第三階段會有更多住宅發展。在這個大計未開始前，Tao Poon區已密密起動，近年持續有新住宅大廈及寫字樓落成，商場及超市亦進駐，以迎接未來人口增加帶來的商機。
Tao Poon區分層價8年漲70%
萊坊泰國統計，Tao Poon區的分層住宅從2009年到2018年第一季累計推出約3.2萬個新單位，吸納率達95%。泰國報章The Nation統計，單是2015年至2018年該區便有17個新分層住宅推出，包括The Stage Taopoon Interchange和Rich Park Taopoon Interchange等，涉及13819伙，不少單位已經售出並錄得二手成交。
萊坊泰國董事總經理Phanom Kanjanathiemthao透露，區內分層平均樓價由2017年每方米9.5萬泰銖（呎價約2171港元），升至去年首季每方米11.25萬泰銖（呎價約2571港元），兩年間上升18.4%。翻查該公司2016年發表的樓市報告，在公布Bang Sue中央車站拍板發展後一年的2011年，Tao Poon區分層售價每方米66363泰銖（呎價約1517港元），按此計算，8年來樓價上揚70%。
地產商一致看好區內前景，一窩蜂搶地，亦導致Tao Poon區地價飆升，2017年地價每萊45萬泰銖（呎價約6.4港元），較2012年每萊25萬泰銖（呎價約3.6港元），5年間大漲80%。
零售和商業發展商Asset World Corporation觀察到Tao Poon區有大量住宅落成，居民有增無減，看好區內的消費力，於2018年在地鐵Tao Poon站附近開設購物中心Gateway。該公司的研究發現，在Gateway所在的56公里半徑內，人口已增長到逾60萬，同時這些居民有很高消費力，家庭月入約7萬泰銖（約17220港元）。
Gateway項目負責人Napat Chareonkul認為， Bang Sue在曼谷北部地位日益重要，有14個政府機構駐紮，加上新的議會大樓、10多幢寫字樓，每天有成千上萬的打工仔及高管在此活動，亦為Gateway帶來龐大商機。
根據地產網站thailand-property資料，Bang Sue今年7月分層樓價中位數約305.83萬泰銖（約75.2萬港元），按年上升5.8%，每方米樓價中位數88452泰銖（呎價約2021港元）；每月租金中位數10150泰銖（約2497港元），租金回報率4厘。
位於Tao Poon區的單幢住宅The Stage Taopoon Interchange，地產網站hipflat顯示，今年第三季平均叫價每方米85880泰銖（呎價約1963港元），按季回落8.2%，租金按年升幅達11.4%，租金回報率6.16厘，現時放租叫價每月8000至2.8萬泰銖（約1968至6888港元）。該廈一個1房單位，面積26.77方米（288方呎），最近以280萬泰銖（約69萬港元）放售，每方米10.46萬泰銖（呎價約2391港元）。項目樓高36層，樓齡3年，距離Tao Poon地鐵站只有5分鐘步程。
曼谷首季一手價升幅收窄
至於曼谷整體樓市，當地調查研究中心Real Estate Information Center（REIC）發表今年第一季樓價指數報告顯示，曼谷及周邊省份整體一手房屋價格指數報128.4，按年上升2.6%；當中曼谷報127.4，按年漲2.4%，兩項指數升幅均為自2019年以來5個季度中最小。分層一手價格指數方面，曼谷及周邊今年首季為126.7，曼谷指數126.3，同為按年上揚2.9%。至於聯排別墅一手價格指數，曼谷及周邊為130.3，按年升2.3%，曼谷報128.5，升2.1%。
報告分析，雖然全球經濟環境轉弱及新冠肺炎病毒肆虐，曼谷首季樓價仍維持漲幅，主要原因是土地價格持續大幅攀升，建築材料和勞動力成本亦上揚，加上住宅需求仍然存在，特別是分層單位，發展商大多傾向給予優惠而不直接減價，因此樓價維持小幅度上漲。
文：楊淨
