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悉尼西南區門檻低 長線投資恩物
Canley Heights等跌撈底 首置入市有承托

周六地產專題_睇樓精選

2020年5月16日

有經濟師早前預期,在新型冠狀肺炎病毒疫情下,澳洲悉尼的住宅樓價中位數今年將下調一成甚至兩成,並集中在西區與西南區。正所謂危中有機,從另一個角度看,澳元貶值加上樓價下跌,亦意味在這兩個地區置業作長線投資,有機會獲得更大回報。位於悉尼西南區的Canley Heights,今年4月獨立屋價格中位數約75萬澳元(約376萬港元),如果進一步向下並跌穿70萬澳元(約351萬港元),將符合「首置者房貸首付計劃」(First Home Loan Deposit Scheme)的合資格樓價上限,成為澳洲首次置業人士的目標,有他們入市支持,樓價未來再跌機會降低。至於海外投資者雖未能受惠有關政府資助措施,也可靜待時機撈底。

在今年5月的母親節前兩天,悉尼所屬的新南威爾士州放寬限聚令,現場拍賣物業和樓盤開放供參觀獲解禁,是否意味唱淡悉尼樓市的專家們將「跌眼鏡」,現階段仍屬言之尚早。一場世紀疫症導致數以萬計的澳洲人加入失業大軍,在人浮於事的大環境之下,置業心理壓力的確較大,即使打算入市,也會揀選樓價較相宜的城區。

越南及華裔多 亞洲食肆林立

Canley Heights坐落在悉尼市中心西南面31公里,前往唐人街需時40分鐘車程。不過,在Canley Heights生活,基本上毋須舟車勞頓到唐人街,因為本區和毗鄰的卡巴瑪打(Cabramatta),已有許多亞洲商店和食肆。

卡巴瑪打是悉尼知名的「越南埠」,根據澳洲統計局2016年進行的人口普查,區內33%居民是越南裔,是悉尼最大的越南族群社區;華裔為區內人口第二多,佔25%。Canley Heights是卡巴瑪打的「鄰居」,僅相距5公里,兩區的人口分布亦很相似,Canley Heights有31%居民屬越南裔,19%為華裔,合計佔總人口一半。區內四成居民在家中主要說越南語,另外一成居民在家中主要以廣東話和普通話溝通。當然,這裏所說的華裔,不一定來自中國內地和香港,也包括原居越南的華僑。

Canley Heights家庭客佔住戶總數八成半;76%住宅屬獨立屋,19%為相連屋,分層單位只佔2%,餘下3%是未有分類的居所。

悉尼西區和西南區向來是入市門檻較低的住宅區,許多區域尚未打入「百萬澳元城區」的行列,即住宅樓價中位數低於100萬澳元(約502萬港元)。

參考澳洲網上物業交易平台realestate.com.au的數據,今年4月卡巴瑪打獨立屋價格中位數為86.5萬澳元(約434萬港元),期內Canley Heights獨立屋價格中位數是75萬澳元(約376萬港元),較前者低13%,高於「首置者房貸首付計劃」門檻70萬澳元僅約7.1%。

屋價中位數處新州下游

Canley Heights與卡巴瑪打相距數分鐘車程,前者樓價卻低一截,吸引了一批財力有限的家庭客、投資者及首置人士。澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data調查顯示,Canley Heights獨立屋價格中位數在新南威爾士州排行第554位,處下游位置。

值得留意的是,某一城區的住宅價格低,不代表欠缺升值潛力。就以Canley Heights為例,過去10年獨立屋價格中位數每年平均上漲7.8%。有業界人士認為,住宅樓價中位數年均升幅超過7.5%,升值力已屬相當不錯,等同10年內翻了一番。

受新冠肺炎疫情影響,Canley Heights樓市短期走勢不太耀眼是意料中事,獨立屋價格中位數與去年4月的75.8萬澳元(約380萬港元)相比微跌約1%,調整幅度算是十分溫和。

雖然澳洲政府放寬對物業拍賣和實地參觀的限制,兼且當地住宅按揭利率貼近歷來最低水平,但由於不少人擔心工作朝不保夕,都紛紛押後置業大計,因此悉尼樓價短期不排除進一步向下。不過,大多數業界人士及專家均認為,今次疫情不會拖垮悉尼樓市,樓價調整只屬暫時性。

70萬澳元分水嶺 樓價跌極有譜

澳洲房地產研究機構兼網上物業交易平台Domain的研究發現,以今年3月獨立屋價格中位數作為基數分析,假如悉尼整體下調10%,跌穿70萬澳元的城區便增加37個(不包括原本就低於70萬澳元的城區),而且都是位於西區和西南區,Canley Heights正是其中之一。翻查Domain的數據,假設Canley Heights的獨立屋價格中位數跌10%,價位將由今年3月的76.5萬澳元(約384萬港元),降至68.85萬澳元(約346萬港元)。

為何70萬澳元是重要的分界線?由於澳洲政府有意幫助首置人士買樓,去年10年推出了「首置者房貸首付計劃」,由今年1月1日起,合資格人士只須支付5%首期就可以做業主,政府會為另外的15%首期做擔保人,那麼首置人士便毋須購買昂貴的按揭保險。不過,獲政府做擔保的其中一項條件,就是在新州市區範圍選購的住宅價格不可高於70萬澳元。

因此,Canley Heights獨立屋價格中位數若失守70萬澳元,便符合「首置者房貸首付計劃」的合資格樓價上限,將吸引這類買家進駐,有助帶動交投,樓價跌極有譜。

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