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東京築地告別魚市場迎新機
變身美食旅遊區 趁早買樓等升值

周六地產專題_海外置業

2018年4月21日

說起日本東京築地,第一印象便是聞名於世的築地市場,鮮活肥美的魚生令人垂涎三尺。除此之外,這區的住宅租賃活躍,也是不錯的投資選擇。隨着築地市場快要搬遷,原址將重建成以美食為主題的時尚旅遊景點,勢必帶旺築地樓市,不失為趁早吸納等待升值的理想投資,區內分層兩房新盤現時入場價約619.6萬港元起。

日本樓市近年備受海外投資者注視,住宅樓價持續上升,尤其以首都東京最受歡迎,樓價過去5年勁漲近25%。東京都市中心共有23個分區(下稱東京23區),以一線地段都心五區(新宿、澀谷、中央區、千代田及港區)的樓價升幅最明顯,租賃需求亦最大。築地所在的中央區集合核心金融、購物及旅遊三大元素於一身,相當於滙集香港中環、銅鑼灣及尖沙咀三區的優勢。

日本樓市處於升軌,根據國土交通省發表最新不動產價格指數,去年全國整體樓價上升2.5%,較2016年漲1.8%為高;截至去年12月底已連漲5年,累積升值逾10.5%。

首都東京去年整體樓價雖僅升1.2%,近5年來卻有24.7%升幅,表現跑贏全國。其中位處東京市中心的中央區,佔地只有10.094方公里,是東京23區中第二小,轄下有37個地區,在行政上可分為日本橋、京橋與月島三個地域。根據日本總務省統計局2015年的國勢調查査,中央區人口多達14.1萬,較1995年同一調查急升1.2倍,反映人口回流首都。

信步達銀座 租賃需求大

中央區自江戶時代開始,已是日本文化、商業及訊息中心,區內的日本橋及八重洲更是金融中心,東京證券交易所、美林證券及日本銀行總部等都滙聚於此,所以有「日本華爾街」之稱。除證交所外,日本多間藍籌企業的總部,包括花王、三井不動產及Pigeon等都雲集日本橋。中央區更獲東京都政府列為「亞洲總部特別經濟區」之一,將邀請超過400家國際企業在區內設立亞洲區總部,勢令商業區進一步擴大。

中央區最具代表性的區域首推銀座,為著名購物區,與本港銅鑼灣羅素街、美國紐約第五大道及法國巴黎香榭麗舍大道等全球主要購物街齊名。名店雲集的銀座,地皮價值一直高踞全國商業地王寶座,核心零售區地位堅固。最大商場GINZA SIX在去年4月開幕,輕易成為銀座新地標,令中央區再成焦點。

毗鄰銀座的築地,以海鮮聞名遐邇的築地市場最為人熟悉,是愛嘗鮮的旅客及市民必到之處,周邊也是熱門住宅區,因徒步可達銀座或日本橋,租賃需求大。租客除築地上班族,亦吸引在銀座工作的人士,家庭客也多,可謂包攬各類租客,不愁承接。

據日本國土交通省公布的2018年公示地價,截至今年1月1日,東京23區住宅地價按年升3.9%,較去年的3%升幅,提高0.9個百分點。其中中央區平均地價在東京23區中排名第三高,平均每方呎11.1萬日圓(約8214港元),按年漲2.2%。

租盤月減26% 吸納量強勁

東京樓市趨活躍,據東日本不動產流通機構發表的報告顯示,東京23區分層住宅成交量連續兩年超過1.5萬宗,繼2016年錄得約1.53萬宗後,去年再增加2.6%,至約1.57萬宗。中央區去年有935宗二手分層成交,按年增加8.1%,增幅跑贏大市之餘,交投量亦為23區中第五多。

中央區挾地利優勢,租賃需求大。據日本地產網站SUUMO資料指出,該區共有約1.8萬個分層住宅租盤,為都心五區中第二少的區份。其中築地3月份仍有960個租盤,但4月份減少26%至約710個,吸納量強勁,佔中央區租盤供應不足4%。由於築地住宅新舊交替,故此租金差距較大,分層單位月租由4.9萬至36.3萬日圓(約3626至約2.69萬港元)。

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