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政經變數多 窒礙英樓市

周六地產專題_海外置業

2018年12月8日

踏入2018年最後一季,英國住宅市場並沒有如常出現聖誕前的小陽春;相反,市場觀望氣氛濃厚,交投相對淡靜。箇中原因,不外乎是國內政治和經濟上的不確定性所致。

雖然英國宣布脫歐已超過兩年,但與歐盟的協議卻一直拖延至今年11月底才達成,理論上因脫歐所帶來的不確定性應告一段落。然而,該協議須於本月經英國下議院投票表決,由於工黨及部分保守黨議員均已表明反對,「硬脫歐」的風險驟然升溫。

除脫歐的不確定性外,調高印花稅亦令成交宗數減少。以11月公布的財政預算案為例,政府不但未有放寬第二套房印花稅,反而建議對海外買家徵收1%額外印花稅,此舉將打擊部分準投資者的入市意欲。

雖然整體住宅市場正受上述因素影響,不過筆者留意到,過去一年,個別地區或類型的物業所受影響相對輕微。首先,倫敦以外的大城市如曼徹斯特和伯明翰的新樓盤仍受追捧,由於兩市的樓價遠低於倫敦同級物業,加上租賃需求在新增工作機會帶動下持續攀升,令租金回報和樓價升幅表現均見理想。

倫敦表現兩極化 豪宅暢旺

就以英國研究機構Hometrack 11月公布的10月英國城市樓價指數為例,伯明翰樓價按年升6.2%,曼徹斯特樓價同期漲6.3%;相對地,2016年6月脫歐公投通過當月,兩地樓價同錄得13.8%升幅,差不多為同期平均工資增長率的3倍。由此可見,位處「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)中心的曼徹斯特和伯明翰,樓價將繼續因當地就業機會增加和交通網絡改善而得到支持。

倫敦樓市方面,筆者發現過去一年呈現兩極化。以100萬英鎊以下的上車盤和中價盤為例,整體銷情普遍放慢,相信與市場上同類型物業供應較充裕,以及買家以投資者為主,對發展商定價、預期租金回報及按揭利率走向都較為敏感有關;100萬英鎊以上的豪宅市場則依然活躍。

就以今年第二季和第四季筆者參與的兩個豪宅項目為例,即使呎價超過2500英鎊(約25053港元),仍能吸引不少買家入市,主因是倫敦市中心新建豪宅供應不足,加上買家多屬資深投資者和用家,負擔能力和持貨能力都較強,只要樓盤在位置、定價及配套上具有高性價比,在剛性需求帶動下,雖然外圍投資環境存在不明朗因素,對上述買家的投資決定影響卻相對較少。

展望明年,預期英國整體樓市表現還視乎明年3月底英國正式脫歐後的政經情況,當市場上不確定因素消除,部分積壓的需求(pent-up demand)有望釋放,將令交投量和樓價重回正軌。

羅紹輝_資深國際物業顧問

http://propertytalk2014.blogspot.hk/

 

 

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