新加坡生活質素冠亞洲,最近公布的經濟數據又較預期理想,加上政府突然輕微「減辣」,勢為連續跌逾3年的住宅樓價帶來支持。事實上,位於核心中央區(Core Central Region,簡稱CCR)的私人分層住宅(當地稱為非有地物業,Non-Landed Property)的樓價指數,早於去年第一季止跌,第四季報127點,按季升0.08%。而區內一手分層豪宅約110.5 萬新加坡元(約615萬港元)已有交易,相同價錢在本港只能購買市區新盤的1房單位。
國際顧問機構美世(Mercer)發布全球生活質素排名調查顯示,在去年全球231個接受調查的城市中,新加坡排名按年升一級至25位,並且是亞洲區最高。今年初新加坡公布去年第四季國內生產總值(GDP)按季急升9.1%,創3年來最大升幅,扭轉對上一季收縮1.9%的劣勢,並較分析預期的3.7%為佳,主要是受製造業和服務業反彈帶動。
此外,新加坡政府上月為樓市「減辣」,把各級賣方印花稅(SSD)稅率降到4%至12%,SSD適用的轉手期限由4年減至3年。同時,只要物業按揭與估值比率不超過50%,則不受總償債率(Total Debt Servicing Ratio)的限制。不過,海外買家額外印花稅仍維持在買入價的15%。多項正面因素均有望推動低殘的新加坡樓市復甦。
樓價與居民收入比例降至4.8年
據仲量聯行表示,2016年星洲樓價與居民收入比例,已由2010年的7.3年下降至僅4.8年,同期香港的比例則由11.4年上升到18.1年,而香港樓價亦較新加坡高1.3倍。仲量聯行(新加坡)資本市場研究與諮詢部董事林若君表示,當地住宅樓市前景正面,估計2017年至2020年成交量及價格可持續回升。
新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority)公布2016年第四季私人住宅物業數據顯示,整體樓價去年第四季報137.2,按季跌0.51%,並連跌13季,較2013年第三季高位154.6,累跌11.3%。不過,CCR的私人住宅樓價其實於去年第一季已止跌,之後走勢反覆靠穩,去年第四季報127,按季升0.08%。CCR範圍包括聖淘沙、中心商業區及第9至11郵區,後兩者是傳統豪宅所在,著名購物街烏節路(Orchard Road)便屬於第9郵區。
分層新盤呎價1.08萬港元
根據當地房地產研究機構Square Foot Research數據顯示,今年3月第9郵區整體分層豪宅(Condominium)平均實用面積呎價約1838新加坡元(約1.02萬港元),按月跌17.5%,按年則微跌0.27%;期內一手樓平均實用面積呎價約1942新加坡元(約1.08萬港元),按月跌0.61%,按年則錄得3.4%升幅。
烏節路是該國最頂級的購物街,大型商場及跨國名店櫛比鱗次,為遊客朝聖地,鄰近屬中區(Central Area)的梧槽(Rochor),位置接近中心商業區。
梧槽有多個商場,都以民生消費為主,與烏節路的名店雲集截然不同,消費豐儉由人。另一特色是滙聚不同的宗教及種族,小印度社區及阿拉伯街是最明顯的例子,不同宗教的廟宇及教堂摻雜其中。而梧槽豆花及結霜橋叻沙都是當地最出名及必吃的地道美食。
至於梧槽的主要交通命脈Serangoon Road是最早期的馬路之一,貫穿新加坡本島,把Serangoon River、梧槽河與Kallang River一帶連接起來,是南下北上的必經之路。
梧槽屬早期發展地區,所以政府亦正進行市區重建,上世紀七十年代的地標商住大廈梧槽坊(Rochor Centre)組屋(類似本港居屋),已於去年底被政府收回,以配合建造南北高速公路的南部路段。位於雙溪路(Sungei Road)有逾80年歷史、俗稱結霜橋的雙溪路舊貨市場(跳蚤市場)亦會於今年7月拆遷。
梧槽鄰近烏節路享地利
梧槽包涵多個郵區,其中接近總統府的Mount Sophia、Sophia Road至Bukit Timah Road都屬於第9郵區,鄰近烏節路,住宅大多樓齡較新及設施完備,與梧槽河另一邊的上居下舖舊式低矮建築截然不同。
梧槽第9郵區的住宅項目並不多,當中交投相對活躍為8@Mount Sophia(Condominium)及Parc Sophia(Apartment)。當地市區重建局資料顯示,8@Mount Sophia今年首季暫錄得4宗二手買賣,其中實用面積861方呎高層單位,2月成交價111萬新加坡元(約618萬港元),呎價1289新加坡元(約7179港元);另一個實用面積1464方呎高層單位,2月以213萬新加坡元(約1186萬港元)成交,呎價1455新加坡元(約8103港元)。至於Parc Sophia今年以來暫得1宗成交,為實用面積667方呎低層單位,1月以約101萬新加坡元(約563萬港元)易手,呎價約1514新加坡元(約8427港元)。