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新裝兩房分層戶2年升值75%

周六地產專題_海外置業

2018年12月29日

屈臣氏灣大多數住宅由業主自住,出租單位僅佔住宅總數26%,較悉尼的平均出租單位比率低8個百分點。由於租盤難求,此城區的住宅空置率甚低,最新為1.48%,即每200個住宅僅有3個是閒置,新州的平均住宅空置率則為1.75%。

空置率低見1.48%

CoreLogic提供的資料顯示,截至今年9月,屈臣氏灣的獨立屋周租金中位數是2500澳元(約13838港元),租金回報中位數是1.71厘;分層單位周租中位數則為640澳元(約3542港元),租金回報中位數更只得1.51厘。

雖然屈臣氏灣的租盤少,空置率低,但因城區的樓價非常高,租金升幅未能追貼,故拉低租金回報率。不過,這海濱豪宅區的住宅升值力極強,足以彌補租金回報偏低。

位處Salisbury Street 7號的一套2房分層單位,連同一個車位,今年3月底以210萬澳元(約1162萬港元)易主,按照目前的預計周租800澳元(約4428港元)推算,租金回報約2厘。原業主2015年12月以120萬澳元(約664萬港元)買入,持貨兩年多,賬面大賺90萬澳元(約498萬港元)或75%。

該單位的賣點是位置接近街道盡頭,環境寧靜,且向海濱,眺望悉尼海港大橋,住戶可安坐家中欣賞跨年夜煙花滙演。此物業放盤前才完成大翻新,全屋鋪設優質木地板,且有豪裝的浴室。

此外,若把物業出租,業主負擔的費用不算很高,物業管理費是每季525澳元(約2906港元),市政費是每季370澳元(約2048港元),至於水費為每季172澳元(約952港元),合共每季1067澳元(約5906港元)。與悉尼其他城區的分層單位租金回報比較,2厘屬於較低水平,但投資者應把重點放在長線升值潛力上。

第三富裕城區

屈臣氏灣面積只有0.6平方公里,僅約850人居住,按悉尼的水平衡量,該城區屬於低密度住宅區。

由於屈臣氏灣的樓價不菲,住戶多數是高收入人士。根據澳洲統計局於2016年進行的人口普查結果,屈臣氏灣就業人口426人,相當於總人口一半,當中35%在職者擔任管理層,另外32%是專業人士,屬高收入一群。

澳洲稅務區於今年4月公布的數據指出,在2015至2016財政年度,屈臣氏灣坐落在全悉尼第三富裕的地區,平均全年應課稅收入是182829澳元(約101萬港元)。同一郵區的城區還包括Dover Heights、Rose Bay North與Vaucluse等傳統豪宅區。

 

 

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