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曼谷Rama 9泰交所坐鎮添身價
商業中心新寵兒 專才住屋需求增

周六地產專題_海外置業

2017年8月26日

泰國曼谷的核心商業區與香港一樣, 商住供應長期緊張,在發展飽和需求強勁下,必須向外開拓。位於地鐵Phra Ram 9站周邊的Rama 9地段,近年商廈相繼落成,加上鄰近新建大型購物商場,已發展成第三代商業中心,並帶動附近住屋需求。然而,該區的高級住宅價格仍較傳統豪宅區落後約25%,反映仍有甚多升值水位;事實上,最近Rama 9中心區一個在香港開賣的新盤,呎價高達4480港元, 十分進取。

據世邦魏理仕發表曼谷今年第一季一手住宅大廈市道報告顯示,市中心住宅叫價按年升13.1%,截至今年首季的過去3年累計銷售比率為89.9%。報告又指出,曼谷的企業海外員工在今年首季按年增加2.1%,至84721人;其中日本籍佔22%最多,第二是佔13%的中國籍員工,後者較2011年增加一倍。

報告分析,由於置業需要大筆資金,海外僱員亦不易向當地銀行申請按揭,普遍租樓為主, Sukhumvit、Central Lumpini及Silom/Sathorn區為海外高層僱員租住的集中地。Central Lumpini區豪宅今年首季平均叫價每方米約26萬泰銖(每方呎約5693港元),Sukhumvit區平均叫價每方米25.2萬泰銖(每方呎約5518港元),Silom/Sathorn區每方米約25萬泰銖(每方呎約5474港元)。

新樓買家信心指數向上

報告指出,部分海外僱員如來自中國等的房屋津貼未必負擔得起租住上述地區,一些稍遠離中心區但鄰近鐵路站的住宅,由於租金較相宜,遂成為吸納之選。預計公司租客將不再集中在黃金地段,而是擴散到交通便利但稍與工作地點有距離的區份。

隨着曼谷地鐵(MRT)及輕鐵(BTS)持續開發新站,加上中心區擴散,有多個地區正在冒起,目前住宅價格仍相對落後,吸引海外投資者入市,期望物業落成後配合鐵路新站開通,可令租售價升值。

據高力國際曼谷分層住宅報告指出,今年第一季有約10380個一手住宅推出,較對上一季約1.6萬伙大幅減少35%,其中46%位於市郊興建中的地鐵和輕鐵新線及延線範圍,整體承接比率約60%,較去年第四季稍增。隨着公共運輸線擴展,發展商目光開始投放新線及延線地段,尤其地鐵橙線及藍線附近,今年至未來數年將是重點發展目標。報告引述泰國商會大學統計的新樓買家信心指數,今年3月報68,較去年12月的62.4為高。曼谷一手樓價過去數年平均每年升5%至10%,高力國際料今年仍可維持此幅度。

位於Huai Khwang區及Din Daeng區交界的Rama 9商業中心,範圍包括地鐵Phra Ram 9站的Ratchadaphisek Road及Rama IX Road交界一帶,中國大使館、泰國證券交易所、英國與荷蘭的跨國日用消費品巨擘聯合利華(Unilever)亞太區總部,以及泰國地產商Grand Canal Land總部G Tower等都落戶於此。最矚目是由Grand Canal Land發展的Super Tower,樓高615米,多達125層,包括6星級酒店及寫字樓,預計2021年落成,屆時將成為東盟第一、世界第三的摩天大廈。

自從新商廈於3年前開始陸續落成,Rama 9洗脫過往夜生活場所林立的形象,當泰國證券交易所總部進駐,便再有金融機構及國際品牌跟隨,新的商業中心格局成形,同時打造河岸綠色生活概念。據高力國際資料,單是去年就有逾40萬方米(約431萬方呎)寫字樓新供應,大部分屬甲級,促使區內就業率增加;地產商亦覷準該區住宅需求,紛紛加碼開發。

樓價較傳統豪宅區低25%

Rama 9地理位置不俗,距Asok商業中心只約兩個地鐵站,約半小時車程可達消費熱點暹羅廣場;又鄰近快速公路,前往素萬那普國際機場(Suvarnabhumi Airport)約1小時車程。區內生活配套不假外求,地鐵Phra Ram 9站上蓋便是Central Plaza商場,附近有超市,加上鄰近的大型購物娛樂城SHOW DC於去年底開業,為這區增添消費動力。

高力國際統計,Rama 9一帶自2008年至去年6月新增約1.3萬個分層住宅單位,吸納量85%,反映需求強勁。另一方面,該區樓價也有不俗升幅,近商業中心的高級分層住宅售價,由2008年每方米約6.5萬至7萬泰銖(每方呎約1423至1533港元),漲至去年6月的每方米18萬至20萬泰銖(每方呎約3941至4379港元),8年升幅達兩倍,但樓價現水平與傳統豪宅區Central Lumpini、Sukhumvit區及Silom/Sathorn相比,仍低約25%。Rama 9的海外專才對住屋需求增,兼且單位租售價較相宜,吸引外區客轉投,令樓價有實質支持。

據泰國地產網站hipflat的放盤資料,距Phra Ram 9地鐵站約7分鐘步程的Belle Avenue Ratchada-Rama 9,為8座43層高的屋苑,已入伙約兩年,現時平均每方米叫價約12.5萬泰銖(呎價約2737港元),按年升6.4%,租金回報約5厘。其中一個附家具及裝修的1房單位,實用面積約463方呎, 叫價550萬泰銖(約130萬港元),呎價約2808港元, 同時以每月2.5萬泰銖(約5893港元)放租,按此計算,租金回報5.5厘。

樓高28層的豪宅Ideo Mobi Rama 9,樓齡約3年,前往Phra Ram 9站僅4分鐘步程,目前平均叫價每方米約16.1萬泰銖(每方呎約3525港元),按年升一成,租金回報4.8厘。其中一個高層複式1房戶,實用面積約484方呎,連全屋家具叫價790萬泰銖(約186萬港元),呎價約3843港元。

MRT擴版圖 發展商早部署

此外,地鐵橙線東側文化中心至民武里段項目, 今年完成投標,施工期5年半,預計2023年通車;該線貫穿Rama 9地區東面,沿線樓價可望受惠向上,目前該帶樓價較Rama 9中心區便宜33%。事實上,不少地產商早於該範圍投資,如泰國發展商Charn Issara Development投資18億泰銖(約4.24億港元)興建的豪宅Issara Residence Rama 9,共20間獨立屋每間售價8000萬泰銖起(約1886萬港元),呎價約1萬泰銖(約2357港元)。泰國地產商Sansiri發展的細碼分層住宅THE BASE Garden-Rama 9,售價僅280萬泰銖起(約66萬港元),以實用面積約334方呎單位計,呎價約8383泰銖(約1976港元),入場門檻相對較低。

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