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悉尼第四富人區 莫斯曼抗跌力強
內港灣簇擁 屋價逆市升 碧咸也垂青

周六地產專題_海外置業

2019年1月19日

英格蘭國家足球隊前隊長、萬人迷碧咸於2018年10月帶同家人到澳洲悉尼出席活動兼度假,順道睇樓。有幸獲得碧咸夫婦垂青的物業,是坐落在悉尼下北岸的莫斯曼(Mosman)。這個被內港灣簇擁的海濱住宅區,被評為悉尼第四富裕的地區,居民可謂非富則貴,樓價自然高人一等,獨立屋價格中位數超過400萬澳元,即高於2255萬港元。

莫斯曼位處悉尼市中心東北面大約8公里,三面環海,北邊、東邊和南邊均朝向內港灣;而東邊還有一個風平浪靜、適合一家大小前往嬉水的著名泳灘─Balmoral海灘。享有海岸美景的豪宅十分渴市,叫價也特別高。

面積8.7平方公里的莫斯曼,屬中密度住宅區,半數為分層單位,獨立屋佔三成半,相連屋佔12%,餘下是未作分類的單位。莫斯曼的住宅有不同的建築型格,獨立屋以建於1890至1915年間的聯邦年代風格(Federation style)為主,亦有1915年至1940年最時興的加州式平房,以及摩登的相連屋和分層單位。

獨立屋中位價新州25高

莫斯曼被形容為悉尼下北岸「皇冠上的寶石」, 意味住宅相當矜貴。根據房地產研究機構CoreLogic RP Data統計數字,莫斯曼2018年9月獨立屋樓價中位數是404.875萬澳元(約2282萬港元),屋價之高在新南威爾士州(新州)排名第25位。

至於區內的分層單位,入市門檻較「低」,但價格中位數以澳元計算仍逾「一球」,去年9月為110萬澳元(約620萬港元),在新州分層單位樓價龍虎榜中排行88位。

分層樓價隨市年貶6.9%

位於Cyprian Street 13號的一座4房獨立屋,擁有無敵海景,2018年11月中以492.5萬澳元(約2776萬港元)易主,遠超過同類型物業的樓價中位數,突顯海景洋房有價有市。根據澳洲龍頭物業中介網站realestate.com.au資料,莫斯曼今年1月初4房獨立屋樓價中位數是419.35萬澳元(約2364萬港元),Cyprian Street洋房的成交價較之高出達17.4%。上述4房獨立屋另一特別之處,就是57年來首次放盤,反映區內銀髮族即使子女已自立門戶遷離,也不急於賣樓套現或大屋搬細屋,因為「不缺錢」之餘,亦非常享受這裏的一流居住環境。所以,就算財力雄厚,要在莫斯曼覓得心儀物業,實在是可遇不可求。

參考2016年澳洲人口普查,莫斯曼人口年屆65歲或以上的佔19.1%,明顯高於全悉尼平均13.9%。

事實上,莫斯曼的獨立屋抗跌力甚強,儘管悉尼樓市近年降溫,此城區的獨立屋樓價中位數卻可逆市上漲,截至2018年9月的過去12個月累計升值5.2%,惟不及過去10年的6.3%年均升幅。反觀區內分層單位價格中位數則出現調整壓力,期內貶值6.9%,遜於過往10年每年上升7.3%的佳績。

貴為傳統豪宅區的莫斯曼,獨立屋樓價中位數早於十多年前已升達7位數字,2000年錄得113.75萬澳元(約641萬港元),至2018年9月漲至404.875萬澳元(約2282萬港元),18年來升值256%。分層單位樓價中位數則由2000年的40萬澳元(約225萬港元),升至2018年9月的110萬澳元(約620萬港元),18年間攀升175%。

海灘風光如畫 黃金三角夠私隱

回望2000年,區內獨立屋與分層單位樓價中位數相差73.75萬澳元(約416萬港元),至2018年9月差距擴大至294.875萬澳元(約1662萬港元)。由此可見,獨立屋的升值潛力較分層單位勝一籌,可惜前者的租金回報較低,入市門檻亦高得多。

擁有4個海灘和風光如畫的環境,是莫斯曼豪宅區物業的賣點之一,區內的黃金地段是坐落在Balmoral海灘與Chinamans海灘之間的「黃金三角」地帶,由Burran Avenue、Hopetoun Avenue和Kirkoswald Avenue這3條私隱度高的街道組成。碧咸夫婦心儀的物業,就是位處Hopetoun Avenue 1B號的一座5房豪宅,業主叫價1750萬澳元(約9865萬港元)。

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