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胡志明市第二郡 上海浦東翻版
首添萬千寵愛 盛美利坊璞玉待琢

周六地產專題_海外置業

2018年10月6日

中美貿易摩擦愈演愈烈,多個國家及地區經濟亦受牽連,但越南似乎可坐收漁人之利,皆因企業為避開重關稅,將加速把原設於中國的生產線轉投擁有低廉勞動力及低稅的越南懷抱。事實上,越南經濟持續向好,住宅需求日見殷切,其中胡志明市致力發展的第二郡,樓價相對供不應求的第一郡便宜,而且選擇繁多,410萬港元便可購得逾1600方呎的豪宅。

據越南統計總局公布,2018年上半年國內生產總值(GDP)按年增長7.08%,創7年新高。越南境外投資局的報告數據則顯示,今年上半年該國外商直接投資(FDI)為203.3億美元(約1586億港元),按年增長5.7%。金額方面以加工製造業佔38.9%最多;其次是房地產,佔27.3%;批發零售業位居第三,佔比為7.4%。

87個國家和地區有企業在越南投資,當中以日本投資達64.7億美元(約505億港元)最多,佔FDI總額的31.8%;南韓排名第二,佔24.9%;新加坡位居第三位,佔11.8%。FDI對越南55個省市的投資當中,首都河內佔總額28.9%最多;胡志明市緊隨其後,佔比有18.1%。

中美貿易戰越南得益

Ashton Hawks總監何國龍認為,FDI在房地產領域佔一定份量,反映無論當地政府及外商均積極推動地產業,令樓市邁向國際標準,住宅類型更豐富多樣。他又相信,越南將可在中美貿易戰中得益。

此外,評級機構穆迪根據越南經濟發展潛力、人力資源和社會資本的有效利用,今年8月把越南信用評級從B1提升至Ba3,評級展望從正面調至穩定,同時預測由2018年至2022年,其年均GDP增長可達6.4%。世界銀行則於今年6月公布,把越南2018年GDP增長預測由4月的6.5%,提高到6.8%。

越南政府為進一步刺激經濟活動,以及吸引更多外商直接投資,今年4月計劃再度下調企業利得稅,由目前的20%至22%,下降到15%至17%(2014年稅率為25%)。上述多項數據及消息,均有利越南經濟發展,進而刺激住宅市道。

胡志明市為越南的經濟引擎之一,共有19郡及5縣。第一郡為全市的核心,是經濟、貿易、金融及行政中心,屬胡志明市生活水平最高及最繁盛的一區。有見第一郡發展飽和,政府近20多年着力開發與之相隔西貢河的第二郡,率先為西面的首添新都市區(Thu Thiem)招商引資,再擴展至其他區域,以上海浦東為發展概念,銳意打造為新經濟中心及豪宅區。

第二郡地理上對岸為核心區,其東北面是西貢高科技園區(Saigon Hi-Tech Park)所在的第九郡,為海外投資設廠的熱門地點,包括英特爾和三星電子;東南面的第七郡則是豪宅及商業區,包括由台灣企業投資的富美興都市區,該郡海外居民以南韓籍最多,其次為台灣人士。

越南政府有見第二郡可串連上述三郡產生協同效應,遂於1996年商討第二郡都市計劃,2002年先發展首添新都市區,定位為新中央商業區(CBD),沿西貢河岸興建商廈,至今仍陸續有外商與當地企業合資進駐,其中南韓樂天集團去年便簽署投資興建名為Eco-Smart City的綜合商住項目;而動工中的Empire City,是4家發展商合資的大型綜合項目,其中集住宅、寫字樓及酒店的88層大樓,約333米高,將成越南第二高建築物。第一位是461.5米高的Landmark 81,坐落在平盛郡(Binh Thanh),今年7月落成。

架橋建隧道串連三郡

由於第二郡大部分邊界都因西貢河包圍而顯得有點「與世隔絕」,這方面與舊日的上海浦東十分相似。交通基建是打通第二郡命脈的重要環節,特別是與第一郡接軌,2008年建成的首添一號大橋通往毗鄰第一郡的平盛郡,2011年西貢河隧道(又稱首添隧道)建成,而首添二號大橋亦預計今年通車,二橋一隧大大拉近第一郡及第二郡的距離,往來只需10多分鐘車程,政府更構思建設行人天橋連接兩郡。此外,由第二郡Cau Phu My跨河大道連接通往第七郡富美興的阮文靈大道則早於2007年完工,尚有計劃興建往來第四郡的首添三號大橋和第七郡的首添四號大橋,務求令第二郡成為交通樞紐。

此外,胡志明市6條都市鐵路中的1號線和2號線,都將途經第二郡,有14個站的1號線預計2020年底通車;2號線有11個站,預計2024年完工,屆時出入交通將有更多選擇。

共有11個坊的第二郡,三分二邊界沿着西貢河,曾是全市最貧窮的地方,其後在政府重本開發下,各區漸見雛形,並與第七郡成為最多外籍人士聚居的地方。第二郡西北面的草田坊(Thao Dien)是國際學校的集中地,包括英國、澳洲及歐洲等國際學校。位於南面的盛美利坊(Thanh My Loi)隔河為豪宅區第七郡,有跨河大道Cau Phu My連接,距草田坊約20分鐘車程。

第二郡的一手分層住宅售價以首添最貴,帝皇地產集團董事總經理陳卓明指出,現時首添平均呎價約3000至4000港元,草田坊平均呎價約1800至2500港元,而較後期開發的盛美利坊平均呎價約1500至2000港元,樓價較毗鄰的草田坊低約兩成,更比首添平50%。他指出,盛美利坊以豪宅區為發展目標,有不少外籍人士聚居,經過跨河大道便抵第七郡富美興消閒購物,前往首添只需10多分鐘車程,再經西貢河隧道到第一郡,車程約半個小時內。

據當地地產網站hcmproperty展示第二郡的新盤發售資料,由多家大發展商共同開發、位於首添的大型綜合項目Empire City,佔地14.5公頃,合共11座大廈,包含住宅、寫字樓及多功能摩天大樓,住宅售價每方米4000至5000美元(呎價約2899至3623港元)起。位於草田坊的Q2 Thao Dien,兩座大廈共315個住宅單位,預計2020年落成,第一期售價每方米2500至3290美元(呎價約1812至2384港元)起。坐落在盛美利坊的One Verandah,5幢大廈共779伙,售價每方米2000至2300美元(呎價1499至1667港元)起,預計2019年第四季落成。

樓價三年漲30%後勁強

陳卓明表示,越南由2015年放寬海外買家置業限制至今,胡志明市二手樓價大漲50%,第二郡期內升30%,一手樓價更由每方呎1700至1900港元,升至目前呎價3000港元,升幅58%至76%,主要是期內地價平均每年上漲10%至25%。雖然樓價已有一定程度升值,但他十分看好第二郡後市,認為未來10年樓價將有五至六倍升幅。

他透露,海外人士購買越南住宅的額外開支不多,一般買家只須一次性支付約樓價2%大廈維修基金及樓價0.5%的印花稅,樓價10%的VAT稅多由發展商代付。單位一般贈送電單車車位,房車車位多要租用,月租約500港元。

文:楊淨

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