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悉尼東岸玫瑰灣分層住宅豪起來
淡市逆流向上 成交價頻破頂

周六地產專題_海外置業

2019年4月27日

俗語有云,同人唔同命。這句話也可以套用到澳洲悉尼房地產市場,儘管當地樓市近年由熱轉冷,但並非所有地區的樓價都齊齊跳水,位於東岸傳統豪宅區玫瑰灣(Rose Bay)便是很好的例子,在全城吹淡風之下,該區分層單位造價兩周內兩度錄得破頂成交,突顯其位置優越兼好盤難求,抗跌能力勝人一籌。

玫瑰灣坐落在悉尼東岸,相距悉尼市中心僅7公里,到悉尼國際機場約半小時車程。居民除自駕或乘坐巴士前往悉尼市中心,亦可選擇乘搭渡輪,約15分鐘航程便抵達環形碼頭(Circular Quay)。此外,玫瑰灣渡輪碼頭附近,還有一個水上飛機場,可乘飛機遊覽區內景色,可謂海陸空交通兼備。

北靠內港灣 高檔設施齊

這個海濱城區北面朝向內港灣,部分地段更可眺望悉尼歌劇院和悉尼海港大橋,北邊有小海灘玫瑰灣海灘(Rose Bay Beach),附近有高爾夫球場和帆船俱樂部,散發濃厚的度假氛圍。

玫瑰灣環境怡人,住宅當然不乏捧場客。今年3月中,位於Conway Avenue 7至9號一個3房天際屋(Penthouse),雖然離沙灘有一段距離,仍以886萬澳元(約4974萬港元)高價轉手,刷新區內分層最高成交價紀錄,較原業主於2010年8月以650萬澳元(約3649萬港元)的買入價高出36%,8年半賬面賺236萬澳元(約1325萬港元)。悉尼樓市降溫,並未影響玫瑰灣市道,上述紀錄保持不足兩周便被打破,印證沒有最高只有更高。

坐落在New South Head Road 614號的向海分層住宅,其中一個4房單位3月底以逾千萬澳元成交,令玫瑰灣的分層成交價短短兩周再度破頂。據了解,業主最初屬意私人轉讓,最後決定以拍賣方式出售物業,起拍價930萬澳元(約5221萬港元),最終以遠高於底價成交,負責此次拍賣的物業代理尚未披露最終的成交價。原業主在1993年6月以195萬澳元(約1095萬港元)買入,以保守估計拍出價1000萬澳元(約5614萬港元)推算,物業約26年升值逾4倍。

空巢族搬來 爭購低層戶

物業代理表示,參與拍賣的5組準買家,全部是住在東岸的空巢族(子女長大成人已搬出,只留下父母獨自居住),故打算大屋搬細屋。環顧目前區內放盤,合空巢族心意的單位不多,他們大多要求不用上落樓梯,兼且即使是細屋也不能住得侷促。上述單位於1樓,室內面積200方米(約2153方呎),而且鄰近海灘和商店。

根據澳洲統計局於2016年8月進行的人口普查資料,玫瑰灣有約4600個住宅,69%是分層單位,22%是獨立屋,8%為相連屋,餘下1%屬未有分類的單位。

玫瑰灣面積2.6平方公里,人口約1萬,屬中密度住宅區,41%住宅是2房單位,11%屬1房戶,即逾半數為1房至2房的細單位。3房中型戶佔26%,4房或以上的大單位只佔19%,餘下3%是沒有分類的住宅,例如是開放式單位(Studio)等等。

獨立屋去年12月按年貶14%

參考房地產研究機構CoreLogic RP Data資料,玫瑰灣去年12月分層單位樓價中位數為135萬澳元(約758萬港元),在新南威爾士州(新州)的分層單位樓價排行榜中高踞第18位。樓價按年上升7.1%,雖稍為跑輸過往10年的8.74%年均升幅,卻在悉尼樓市降溫的形勢下逆流而上,2018年悉尼的分層樓價中位數全年下調6.3%。

不過,玫瑰灣獨立屋價格中位數於去年12月按年下挫14%,遠遜過去10年的8.1%年均升幅,至361.25萬澳元(約2028萬港元),在新州獨立屋樓價龍虎榜排行第17位。

從投資的角度而論,玫瑰灣入市門檻相對較低的分層單位值得考慮,而且抗跌力亦較強。獨立屋方面,經過近一年以來的調整,樓價無疑低了,兼且買家可全權擁有土地,關鍵是買家要具備較雄厚的財力。就以獨立屋樓價中位數361.25萬澳元(約2028萬港元)為例,兩成首期是72.25萬澳元(約406萬港元),印花稅是19.3萬澳元(約108萬港元),連同相當於樓價8%的海外人士額外印花稅28.9萬澳元(約162萬港元),入市成本共120.45萬澳元(約676萬港元),金額差不多是一個分層單位的價錢。

 

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