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悉尼堡壘山自我增值迎淡市
建新州最大購物城 設地鐵站強化交通

周六地產專題_海外置業

2018年11月24日

澳洲悉尼樓市雖然冷風蕭瑟,但底氣不俗,長線仍不失為穩健的投資,如今反而可慢慢尋找有潛力的城區。正擴建消費點及興建地鐵站的悉尼堡壘山(Castle Hill)爆發力不可小覷,在兩大建設支持下,樓市前景樂觀,可趁低吸納。

坐落悉尼市中心西北面30公里的堡壘山,單看名字甚具氣勢,但這區既沒有大山,亦無城堡,而是一個不斷增值的城區。堡壘山在地理上與市中心有一段距離,駕車前往差不多要1小時;但若在Baulkham Hills的大型商業園Norwest Business Park上班,車程僅需15分鐘。

巴士直達四大商業區

無意自駕的話,乘搭公共交通工具也十分方便。堡壘山有超過20條巴士線覆蓋區內外,居民可搭巴士直達Norwest Business Park、悉尼中央商業區(CBD)、悉尼第二大商業重鎮巴拉瑪打(Parramatta),以及西北區商業中心兼大學城區Macquarie Park。

堡壘山本身沒有鐵路站,居民主要依賴巴士和私家車出入,但這個局面即將改變,正在施工的堡壘山地鐵站,預計2019年上半年啟用。

初步估計,未來由堡壘山地鐵站前往悉尼金融區Wynyard火車站,大約44分鐘車程。當悉尼地鐵系統第二階段工程完成之後,前往悉尼市中心的車程可望縮短至大約35分鐘,而且班次更加頻密,繁忙時段每4分鐘便有一班車。

在公共運輸網絡將有重大改善之際,堡壘山的消費點亦「大變身」配合未來發展。以購物商場Castle Towers為中心點的消費地段,正展開耗資9億澳元(約51.7億港元)的重建工程,Castle Towers的樓面面積將擴大8萬方米(約86萬方呎),至19.3萬方米(約208萬方呎),一躍成為澳洲第二大兼新南威爾士州(新州)最大的購物城。

各方大灑金錢重新規劃堡壘山,加上本身的綠化環境,長遠都可為樓市帶來上升動力。有地產界人士表示,買家不用太過介懷樓價短線調整,應着眼於長線回報,目前堡壘山的住宅價格溫和下調,反而是趁低吸納的好時機。

受悉尼樓市降溫影響,堡壘山的住宅價格無可避免有所調整。房地產研究機構CoreLogic RP Data提供的資料顯示,截至今年7月的過去12個月,堡壘山獨立屋樓價中位數下降3.5%,至151.55萬澳元(約871萬港元),在新州排行第212位;分層樓價中位數微跌1.8%,至87.25萬澳元(約501萬港元),為新州龍虎榜第115位。

屋價中位數18年漲2.7倍

雖然堡壘山樓市目前面對下調壓力,但回顧中長線走勢其實頗為強勁。過去10年,該區獨立屋樓價中位數按年平均升值9%,分層單位樓價中位數年均上漲7.5%。分析師認為,一個城區的樓價中位數年均升幅超過7.5%,已屬相當出色。

再看遠一些,堡壘山獨立屋樓價中位數由2000年的41.34萬澳元(約238萬港元),上漲至今年7月的151.55萬澳元(約871萬港元),18年來累積升幅達267%;分層單位樓價中位數則從當年的31.9萬澳元(約183萬港元)升到87.25萬澳元(約501萬港元),累計升值174%。18年前,區內獨立屋樓價中位數較分層單位只高出9.44萬澳元(約54萬港元),現時差距已擴大至64.3萬澳元(約369萬港元),可見獨立屋升值力之強。

根據澳洲統計局2016年進行的人口普查結果,堡壘山75%住宅為獨立屋,分層只佔13%,餘下12%是相連屋。隨着城區重新規劃,未來在Castle Towers周圍陸續有住宅大廈落成,由於靠近消費點和地鐵站,這些新樓的租務必定渴市,可候低吸納作長線收租。

消費點新樓旺租可低吸

參考網上物業代理行realestate.com.au和房地產資訊供應商Suburbview提供堡壘山各類分層樓價中位數最新資料,11月初的1房單位是69.9萬澳元(約402萬港元),2房戶是80.05萬澳元(約460萬港元),3房單位為93萬澳元(約534萬港元)。

至於獨立屋樓價中位數,期內3房獨立屋是119.5萬澳元(約687萬港元),4房是145萬澳元(約833萬港元),5房錄得158.45萬澳元(約910萬港元),6房大屋為200萬澳元(約1149萬港元),後者放盤量稀少。有物業代理表示,6房大屋無疑很罕有,但除非是大家庭,否則未必需要這麼多房間的大屋;從投資角度而論,這類大屋的租金肯定較高,可惜租客難尋,客路較窄。

 

 

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