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東京東五反田貴氣豪宅區
平民皇后出生地 三大鐵路線交滙

周六地產專題_海外置業

2017年12月23日

日本首都東京交通發達,其中多條鐵路線交滙的港區品川站,具備交通優勢,除為區內樓價帶來支持,也推動鄰區樓市。以品川區東五反田為例,這裏是日本皇室首位「平民皇后」美智子的出生地,雖屬高檔住宅區,一手住宅入場費僅約219萬港元,只及本港九龍站上蓋天璽住宅車位(465萬元)的一半價錢。

日本首條磁懸浮商用線──中央新幹線,首段將連接品川站至名古屋,全程約40分鐘,預期2027年通車,並最終連接大阪。當該大型運輸系統落成,預期可吸引更多企業進駐品川商業區,同時帶動周邊住宅租賃市場,包括距JR品川站約5分鐘車程的五反田站一帶,令當地樓價更具上升潛力。

品川二手價 東京都第八高

根據日本房地產情報網站Mansion Market的調查資料,截至今年3月10日東京23區(又稱東京都區部,即東京市)二手分層住宅平均呎價5.88萬日圓(約4081港元),當中品川排名第八,平均呎價6.55萬日圓(約4546港元),相對樓價最貴的港區平均呎價8.74萬日圓(約6066港元)低逾25%。

日本國土交通省最新公布截至今年7月的不動產價格指數,全國分層住宅樓價指數報136.4,按月升0.7%,按年上揚5.7%;東京都分層住宅樓價指數報138.7,按月漲1.6%,按年升5.7%。

國際房地產網站全球房地產指南(Global Property Guide)最新數據顯示,儘管日本經濟增長緩慢,樓市依然樂觀,截至今年第一季,日本二手分層住宅平均呎價4.58萬日圓(約3123港元),按年升3.1%。在東京中心地區,租金回報約3.4至5.4厘,面積細小的分層單位租金回報可達5.4厘。

奧運及開賭概念 刺激樓價

市場憧憬2020年東京舉辦奧運會及開放賭業等利好消息,令東京樓市有一定上升動力。事實上,奧運會對於地區經濟及樓價的推動力絕對不容小覷,在過去3屆主辦城市的樓價都有最少三成升幅。據英國土地註冊處資料,自2005年宣布由倫敦舉辦奧運會起計至開幕期間共7年,倫敦住宅樓價有30%增長。東京在2013年9月贏得2020年奧運主辦權後至今年6月,不足4年間樓價已上升19%。

另外,日本總務省在今年7月公布截至2017年1月1日的人口動態調查結果,日本總人口約1.256億,按年減少30.8萬人,但有6個都縣的人口卻有所增加,當中東京人口突破1300萬大關,達1304萬人,按年升0.6%,無論人口總數及升幅俱為全國之冠,反映人口流入有就業機會和居住環境良好的大都市,成為支持樓市的因素之一。

品川區位於東京的南部,地理位置接近羽田國際機場,車程只約20分鐘。JR山手線、東急池上線、都營淺草線3條路線,都以五反田站為中心;由於交通便利,吸引不少商業機構進駐,商業活動主要集中在西五反田(五反田站西面),東五反田則屬住宅。

日巨企總部 租賃需求殷

品川區一直是日本企業總部集中地,是世界知名電器製造商Sony的根據地,及日本著名品牌POLA化工的總部,所以區內住宅租賃不乏需求。

五反田住宅雖然並非外國投資者入市的熱門之選,但日本首位「平民皇后」美智子(即日本天皇明仁的皇后)的出生地便是東五反田,為當地添上傳奇色彩,並刺激樓價。美智子的舊居現已變為Nemunoki花園,開放予公眾參觀。

日本土地DATA資料顯示,品川區平均地價按年升4.8%,至每方呎9.07萬日圓(約6295港元);東五反田升幅為區內次高,每方呎地價12.18萬日圓(約8453港元),按年急增13.3%。

東五反田的住宅租賃市場需求旺盛,據日本租屋網站HEYAZINE資料,分層住宅大廈DUO Feel島津山位於東五反田3丁目,樓齡逾18年,樓高10層,距離JR山手線五反田站5分鐘步程。項目5樓一個實用面積212方呎開放式(1K)單位,月租叫價約8.1萬日圓(約5621港元)。

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