美國洛杉磯是一個怎樣的城市，在奧斯卡連奪多個獎項的電影《星聲夢裡人》（La La Land）的開首有告訴大家，儘管高速公路塞車已成常態，依然教人趨之若鶩，電影文化事業發達，是個追星又追夢的城市。特別是市中心經過20年變革，新穎的大型購物中心及高樓大廈鱗次櫛比，分層住宅樓價至去年的過去5年幾近倍升，雖然新供應接踵而來，但入住率高，有價有市。
位於美國南加州的洛杉磯市（City of Los Angeles）是加州第一大城市，為洛杉磯郡的郡治，2016年約有397.6萬人口，僅次於紐約市，為美國人口第二多都市。而由洛杉磯、長灘、安那翰3市組成的洛杉磯都會區，及涵蓋範圍更廣的大洛杉磯地區是美國第二大都會區。
文化娛樂事業興旺
今天熱鬧繁華的洛杉磯市中心，也曾經歷幾番高低起落，較近代的是上世紀七十至八十年代，商廈空置率高，日間還好，有些上班族「撐場」，入夜便猶如死城，那時期黃昏6時之後不要進入市中心已是市民的共識。至九十年代末洛杉磯市議會通過改造再利用法令（adaptive reuse ordinance），鼓勵發展商將空置兼老舊的商用物業復修或重建，轉變用途為工作室、分層住宅以至豪宅，同時重啟鐵路交通服務、開拓延線，以振興該區。
隨着多個大型項目落戶於市中心，如1999年開幕的史坦波中心（Staples Center），為可容納約2萬人觀賞冰上曲棍球、NBA籃球賽及音樂會等盛事的體育館；以5000萬美元（約3.9億港元）打造、於2003年開幕的華特迪士尼音樂廳（Walt Disney Concert Hall），其金屬片狀的建築風格成為觀光熱點；還有大型綜合娛樂中心L.A. Live於2007年開業，加上大大小小的藝廊和酒店等，至今仍繼續注入新元素，令市中心更富朝氣。由荒涼到芳菲的近20年變革，城市結構一再轉變，市中心又重燃二三十年代的光輝，文化娛樂事業興旺，成為文青朝聖之地。
洛杉磯資訊網站DowntownLA.com發表今年首季洛杉磯市中心地產市道報告，供出售及出租私人住宅及可負擔房屋共有40976戶，當中出租單位佔22626個，出售的私人分層住宅佔6095個。至於興建中的私人分層住宅則有約2156伙。
市中心今年首季分層住宅入住率達92.7%，較去年同期的88.5%高出4.2個百分點；期內分層單位成交呎價為731美元（約5702港元），較去年同期每方呎650美元（約5070港元）升值12.5%，呎租叫價2.95美元（約23港元），較去年同期每方呎2.88美元（約22.5港元）上升2.4%，單位平均月租2515美元（約1.96萬港元），較去年同期的2477美元（約1.93萬港元）漲價1.5%。中原地產項目部營業董事許大衛指出，洛杉磯市民仍以租樓為主，加上外來工作人口對住屋的需求，在市中心買樓收租不失為穩健投資。
分層樓價五年翻近倍
從S&P Dow Jones Indices LLC統計的洛杉磯都會區分層住宅樓價指數可見，自2012年以來持續上升，至今年5月指數達302.6，較2012年5月的169.1，6年來升79%，相較其北面的三藩市分層住宅樓價指數同期大漲約一倍（2012年5月為138.3，今年5月為277.2），洛杉磯樓價倘有上升水位。
許大衛又表示，洛杉磯市中心分層住宅升值力較該縣主要城市出眾。截至去年的過去5年，市中心分層住宅樓價上升約92%，期內該縣的Santa Monica漲56%、Pasadena升52%及比華利山升11%。近10年來不少發展商均集中火力在市中心插旗，儘管住宅新供應源源不絕，但中心區生活質素提升，仍然有價有市。
他透露，據地產及資訊網站happeningindtla.com資料顯示，洛杉磯市中心分層住宅今年1月至4月有約125宗買賣，售價由35萬美元（約273萬港元）至402萬美元（約3136萬港元）。市中心各區中以位於西面的South Park有57宗（45.6%）成交最多，期內成交價最高的單位亦位於此區，為約10年樓齡的EVO Lofts，面積3960方呎，3套房間隔，2月以402萬美元（約3136萬港元）售出，呎價約1015美元（約7917港元）。
South Park新盤大合唱
地產商在2000年中期開始進軍South Park，綜合式住宅項目接續興建，並以中高檔為主，至今仍有餘未盡。粗略計算仍有30多個住宅及商業項目在區內陸續登場，鬥高鬥豪，包括由中資綠地集團旗下綠地美國發展、位於Francisco Street的Metropolis LA綜合項目，住宅部分有3座共1507伙，第1座已於去年入伙；而坐落S Figueroa Street的Circa，兩座35層高物業提供648個單位及4.8萬方呎零售樓面，預計今年落成。
位於S Flower Street有730伙的Hope+Flower，將在2019年入伙；在S Hill Street的Olympic and Hill，60層達760呎高，將是目前洛杉磯第4高建築物，預計2022年落成。洛杉磯會議中心附近亦有新酒店供應，為位於S Figueroa Street的Fig+Pico，兩座大樓有逾千個房間及提供逾1.3萬方呎零售樓面。
South Park的設施持續增值，如地標L.A. Live綜合娛樂中心的發展商AEG（Anschutz Entertainment Group）今年提出，與合作夥伴對L.A. Live周邊設施推行12億美元擴建計劃，包括洛杉磯會議中心、萬豪酒店及史坦波中心等。並首次針對洛杉磯會議中心改建，使其競爭力與三藩市及拉斯維加斯等城市看齊。史坦波中心則以不完全閉館的情況下升級改建，包括增加高級俱樂部和開放上層廣場。
美國地產網站Zillow放盤資料顯示，South Park W9街一幢7層高住宅，樓齡12年，6樓一個面積1310方呎的2房單位，以82.8萬美元（約646萬港元）放售，業主於2009年以53萬美元（約413萬港元）購入，若成功售出，單位9年升值56.2%。同廈3樓一個1360方呎的單位，2房間隔，以每月3350美元（約2.6萬港元）放租，以此租值計算，前述單位租金回報率約4.9厘。
文：楊淨
