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布里斯班紐斯德樓市兩極化
豪宅抗跌力強 中低價樓「殺價易」

周六地產專題_海外置業

2018年6月30日

澳洲布里斯班住宅樓市過去幾年吹冷風,特別是分層單位供應不斷增加,降溫程度尤其明顯。但相比香港樓價有升冇跌零議價,在布市買樓還價大可「理直氣壯」,其中「買家講價勝算」排行榜第五位的紐斯德(Newstead)是不俗選擇。不過,紐斯德近年住宅買賣出現兩極現象,中低價住宅因供過於求,導致樓價受壓;豪宅卻需求殷切,可能一放盤即日已沽出,業主可說唔憂賣。從長線投資角度,若想涉足紐斯德中低價分層單位,可趁目前弱市大膽還價撈底,然後長揸坐待升值。

紐斯德位於布里斯班市中心東北面僅3公里,往來僅10分鐘車程,屬內城區範圍。紐斯德以主幹道Breakfast Creek Road為中心點,東邊為景色優美的布里斯班河,商業區集中在西北面一帶,其餘為住宅地段。根據2016年人口普查結果,區內有1566個住宅單位,而2011年只有360個,5年間激增3.4倍,當中98%是分層,是住宅密度高的河畔城區。

整體樓價年漲7%跑贏布市

房地產研究機構CoreLogic RP Data資料顯示,今年首季,紐斯德分層單位樓價中位數63.6萬澳元(約367萬港元),相較對上一季差不多原地踏步,只升0.95%,但幅度跑贏布里斯班整體;按年計則漲6.64%,稍高於過往10年的6.13%年均升幅。須留意的是,上述樓價表現覆蓋中低價和高檔住宅,但兩者的樓價卻背道而馳。

中低價分層供應仍過剩

有資深物業代理表示,由於布里斯班內城區過去幾年興建不少分層住宅,市場未能消化,致令樓價受壓。截至今年3月底的過去一年,紐斯德共有264個分層單位轉手,業主放盤後,平均要等待132天(接近4個半月時間)才找到買家,突顯買家入市意欲一般,並期待更低的價格才擇肥而噬。不過,對於有意購買分層單位自住或投資的準買家而言,目前是自全球金融危機以來從未出現過的大好置業機遇,值得人棄我取。也有物業代理認為,澳洲的按揭利率仍處低水平,現時是買入中低價住宅的良機,除了樓盤選擇多,競爭對手少,與業主討價還價空間也較大。

物業代理網站realestate.com.au按照布里斯班各區放盤物業的瀏覽次數作比較,得出「買家講價勝算」最大的10個城區,紐斯德排行第五位;前四位城區依次為Willawong(今年首季分層單位樓價中位數40.875萬澳元,約235.8萬港元)、Richlands(同期獨立屋樓價中位數47萬澳元,約271.2萬港元,按年微升0.11%)、Chermside(分層單位樓價中位數42.25萬澳元,約243.8萬港元,按年降3.98%),以及Albion(分層單位樓價中位數46.9萬澳元,約270.6萬港元,按年跌5.25%)。排第五位的紐斯德分層單位樓價中位數63.6萬澳元(約367萬港元),按年上漲6.64%。

有代理認為,上述城區住宅短炒的確不宜,但長線投資相對穩健,特別是紐斯德現階段發展水平不算高,一旦政府加大發展力度,住宅勢受追捧,樓價亦有望明顯反彈。

豪宅搶手即日不議價成交

至於200萬澳元(約1154萬港元)以上的高檔住宅,價錢卻甚為堅挺,以朝向布里斯班河的一個3房分層單位為例,有買家下午3時睇樓,只考慮了兩小時便扑槌,並按業主叫價244.9萬澳元(約1413.1萬港元)零議價購入,反映豪宅確實有捧場客。

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