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高雄前鎮區港口改造有錢景
經貿文化建設衍商機 豪宅紛插旗

周六地產專題_海外置業

2017年12月9日

台灣工業重鎮高雄近年積極轉向高科技及經貿旅遊產業,位於高雄港的亞洲新灣區是產業轉型的重大建設,2011年起動以來,新建設陸續落成,經貿活躍,住屋需求增加。地產商把握機會,紛紛在亞洲新灣區範圍內的前鎮區興建豪宅,發展有如香港尖沙咀九龍站一帶,一手豪宅平均每坪約40萬新台幣(呎價約2890港元),部分面積逾2萬方呎的單位更開出全市最高售價7億新台幣(約1.8億港元);亦有全台灣第3高的項目,以六星級酒店與豪宅合一作為賣點推售。

受惠全球經濟復甦及旺季效應,台灣第三季出口金額創837.6億美元(約6533億港元)歷史新高,優於預期,連帶推升內部經濟表現,第三季經濟增長3.11%,較8月預測值大增1.22個百分點,表現為近10季以來最佳;全年經濟增長預測向上修正至2.42%。台灣加權指數更在11月破萬點,創27年新高,市場估計本季可持續萬點行情。經濟及股市暢旺產生的財富效應,亦間接推動樓價向上。

地產市場方面,據信義不動產評論發表今年第三季台灣地產市場概況,住宅買賣緩步回暖,即使邁入傳統銷售淡季,整體交投僅按季減2.2%,至67920宗,較去年同期錄得1.1%增幅。各區住宅買賣表現方面,台中按年增加逾兩成,至9844宗;台南多15.3%,至4994宗;新北市增9.7%,至13288宗;高雄升約6.4%,至8636宗;台北市則減少約8.6%,僅6053宗。期內全台一手住宅錄得27936宗成交,按季多11.5%;高雄以按季增42.6%升幅最大,有2467宗。

據遠雄建設研究部資料,今年截至8月,全台灣約有17.47萬宗住宅買賣,較去年同期增加13%,高雄佔約2.3萬宗,交投量是六個都會區(台北、新北、桃園、新竹、台中及高雄)中第四多,按年增15%。全台預料今年有28萬宗成交,較去年增約14%。台北中原地產董事總經理許大衛估計,高雄全年交投可達3.5萬宗。

高雄樓價10年倍漲

最近公布的今年第三季信義房價指數顯示,全台灣指數報279.62,按季回落0.97%,按年升0.23%;高雄報257.42,按季跌1.51%,按年微升0.12%。依據該指數計算台灣六個都會區過去10年的樓價表現,整體升80%,台北上揚64%,高雄更大漲1.1倍成為一眾都會區之冠,桃園亦倍升,其餘升幅則由61%至87%不等。

各都會區今年第三季平均住宅價格方面,高雄每坪18.44萬新台幣(每方呎約1332港元),與去年同期相若,為六都之中樓價最低。台北市以每坪53.57萬新台幣(每方呎約3870港元)最高,新北市每坪35.37萬新台幣(每方呎約2555港元),其餘都在每坪20萬新台幣(呎價約1445港元)之內。高雄樓價過去10年表現進取,但仍屬低水,存在上升空間。

高雄近年的重大建設多集中於亞洲新灣區,周邊許多由大企業包括統一、台塑、台糖、東南水泥等持有的地皮,陸續轉型發展商業及住宅項目,新穎的建築令市容更趨時尚。隨着亞洲新灣區提供大量就業機會令人口增加,亦刺激住屋需求,利好區內樓市。

亞洲新灣區橫跨苓雅、前金與前鎮區,近年區內新落成的豪宅如苓雅區的國硯、前鎮區的賦格及前金區的京城凱悅,單位建築面積(下同)均逾3000方呎。據台灣內政部實價登錄資料,入伙約3年、樓高40多層的國硯,一個高層單位於2012年5月以逾1.72億新台幣(約4474萬港元)成交,每坪68.7萬新台幣(呎價約4964港元),榮登高雄樓價榜首至今;樓齡10年以內的京城凱悅,每坪開價28萬至52萬新台幣(呎價約2023至3757港元),去年5月6樓一個面積167.8坪(約6041方呎)單位,以3900萬新台幣(約1014萬港元)成交,每坪約23.2萬新台幣(呎價約1676港元)。

據信義房屋網資料,區內樓齡約4年的賦格,樓高24層,21樓一個面積69.05坪(約2486方呎)、3房間隔單位,今年5月以3300萬新台幣(約858萬港元)連兩個車位成交,扣除兩個車位市值約500萬新台幣(約130萬港元),每坪40.6萬新台幣(呎價約2933港元)。

2萬呎巨宅 開價1.8億港元

前鎮區的新豪宅近年特別受注目,其中位於中華五路及復興三路交界的超級豪宅復興中華,高層單位面積約583坪(逾2萬方呎),創台灣分層住宅史上最大尺碼,去年開售價7億新台幣(約1.8億港元)起,每坪120萬新台幣(呎價約8670港元);項目樓高41層,將於2019年完工。而中華五路及新光路交界、興建中的THE ONE,屬酒店及住宅綜合式項目,有達68層,高度268米,為全台第三高建築,僅次於台北101及高雄85大樓,每坪售價50.3萬至70萬新台幣(呎價約3634至5058港元)。

銷售中尚有鄰近高雄市立圖書館總館、落成約5年的百立海洋帝寶,樓高26層,只有50戶,單位面積超過120坪(約4320方呎),每坪叫價40萬至70萬新台幣(呎價約2890至5058港元)。

前鎮區北臨苓雅區,東鄰鳳山區,西靠高雄港碼頭,面積約19.12方公里,相當於18.9方公里的香港東區,有約19萬人口,是高雄市第四多人口的地區,為高雄的加工出口區、軟體園區、多功能經貿園區所在。亞洲新灣區四個重點公共建設中的高雄展覽館及高雄市立圖書館總館就坐落此區,總樓面達431萬方呎的統一夢時代購物中心,主館頂樓設有102.5米高的摩天輪「高雄之眼」,為前鎮區的地標。

前鎮區橫跨4個高雄捷運站,包括獅甲、凱旋、前鎮高中和草衙站,近高雄港碼頭則有連接南北的環狀輕軌。獅甲站一帶的住宅較新,價格也最高;凱旋、前鎮高中和草衙站為舊區,住宅樓齡一般達30年,買賣不算活躍,樓價升幅不大。獅甲站與苓雅區的三多商圈站一帶為繁盛的商業區,有大遠百商場及台灣第二高的高雄85大樓,加上近年開業的MLD台鋁生活商場,生活設施更見質素。

 

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