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伯明翰千億元升級 挑戰倫敦
租金回報冠全英 樓價未來4年看漲

周六地產專題_海外置業

2018年3月3日

英國首都倫敦為歐洲金融中心,住宅樓價貴絕全國,若把投資目光移往其他地區,入場門檻便大大降低。位於英國中部West Midlands的伯明翰(Birmingham),市中心一手住宅入場費僅約198萬港元,這個價錢在本港連市區已補地價的出售公屋也買不到,加上當地經濟發展一日千里,將來甚至可與倫敦爭一日長短,有業界預期,未來4年當地住宅價格每年可增長4%或以上,升值潛力不容小覷。

為令伯明翰轉型成國際級城市,市政府在2008年公布其中名為「The Big City Plan」的鴻圖大計,把City Centre Core以及周邊的Southside and Highgate、Westside and Ladywood、Eastside、Digbeth、Jewellery Quarter及St George and St Chad(前稱Gun Quarter)等地區組成的市中心(City Centre),進行大規模重建及優化,重點是把City Centre Core的面積擴大25%,整個市中心由A4540路(或稱Middle Ring Road)圍繞,計劃總投資達100億英鎊(約1093億港元),由2010年開展,預期2031年完成。

核心區擴張邁向國際化

住宅區Westside and Ladywood中以重建項目Park Central較矚目,將打造成全新宜居商住社區,預計可提供1600個住宅單位,約佔「The Big City Plan」共5000伙的32%;重建計劃尚包括商業樓面及酒店。

據英國研究機構Hometrack資料,去年12月伯明翰整體住宅平均價約15.41萬英鎊(約168萬港元),按年升7.5%,跑贏全國同期的4.4%升幅,並較該市2016年按年漲幅6%為大。國際物業顧問仲量聯行預期,伯明翰樓價由2017年至2021年看升21.7%,其中2018年至2020年每年升4%,至2021年幅度更達5%。住宅租金升幅亦可觀,2017年至2021年預計上漲17.6%,今年有3%升幅,至2021年漲幅會增至4%。

英國地產網站Rightmove資料顯示,伯明翰市中心2017年共錄得677宗買賣,其中Bell Barn Road 2號一個分層單位,去年3月以20.2萬英鎊(約221萬港元)易手,原業主2012年購入價約15萬英鎊(約164萬港元),賬面獲利約5.2萬英鎊(約57萬港元),5年升值35%。

現時全市最高商住物業10 Holloway Circus,提供158伙,據地產網站Zoopla資料,一個實用面積676方呎中高層單位,2房間隔,叫價29萬英鎊(約317萬港元),呎價約429英鎊(約4688港元)。而高一層間隔及面積相同的租盤叫價每月1400英鎊(約15299港元),以此計算,回報約5.8厘。

位於Suffolk Street Queensway與Navigation Street交界的Orion Building則是市內最高的純住宅,共28層,樓齡約12年,最大優勢是貼近市中心各個主要地標,與交通樞紐New Street火車站及大型商場The Mailbox僅一街之隔。Zoopla放盤資料顯示,該廈一個2房1套實用面積795方呎單位,叫價26.5萬英鎊(約290萬港元),呎價約333英鎊(約3639港元)。

據Zoopla及物業資訊網站Chestertons Research研究資料,伯明翰平均租金回報達6.2厘,為英國各城市中最高,較首都倫敦的4厘大幅高出2.2個百分點,表現標青。

伯明翰市中心作為該市人口最密集的地區,生活配套當然十分完善,大型購物中心Bullring和The Mailbox屬主要消費熱點;而位於市中心西部運河旁的布林德利廣場(Brindleyplace)是設施多樣化的地標式廣場,包括餐廳、商舖、水族館、畫廊及劇院,區內居民不愁消閒去處。

首都租貴 企業遷鄰市

區內交通四通八達,New Street火車站設有4條路線往來區內外,Curzon Street站將計劃作為High Speed 2(HS2)高鐵伯明翰終站,伯明翰國際機場位於市中心東面20公里內,駕車半小時內可達。耗資560億英鎊(約6105億港元)建造的HS2分兩期發展,第一階段連接伯明翰及倫敦的路線已於去年動工,預計2026年投入服務,屆時來往兩地的交通時間將由現時的84分鐘,縮短至49分鐘。

環球房地產投資公司IP GLOBAL環業投資總監Jonathan Gordon指出,倫敦近年出現非核心化現象,不少原在核心商業區租用寫字樓的企業,因租金成本太高,開始陸續遷至伯明翰及曼徹斯特等城市,為該些城市帶來大量就業機會及經濟增長,刺激住宅樓價及租金向上。

 

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