泰國曼谷一手分層住宅的海外買家中，香港人撐起半邊天，原因極之簡單，一般香港打工仔要上車幾近無望，與其不吃不喝近20年才能完成置業夢，不如早買早享受，把目光轉投樓價較香港低得多的曼谷住宅，既作度假亦可保值。一般人對曼谷翟道翟的認識多流於周末市集，其實該處也是個不斷升級的商住區，加上新建BTS站，鐵路沿線地段更見興旺。因此，翟道翟何止可在市集尋寶，住宅市場亦可撈平貨，部分豪宅新盤100萬港元已有交易。
隨着交通基建不斷拓展，曼谷市郊城市化的步伐加速，地產商聚焦開發鐵路新站的沿線地皮，預料今年新推的住宅項目亦將環繞這些地段，不但售價較市中心便宜，而且交通亦很便利，吸引中心區的上班族入市。
發展商熱中鐵路沿線起樓
高力國際發表曼谷今年首季分層住宅市況指出，期內約有14050個新單位推出市場，較去年首季增加約35%，平均售價每方米13.3萬泰銖（呎價約2980港元），按季僅升約3%，主要是高端及豪宅項目減少，供應最多為售價每方米50001至10萬泰銖（呎價約1120至2241港元）的單位。報告統計曼谷新樓售價過去5年平均按年升幅有5%至10%，相信今年將持續向上。
曼谷今年首季推出的分層住宅，近70%位於市郊。發展商近年積極開拓新地點，特別是興建中及計劃設立鐵路站的地段。由於不少市民及投資者憧憬該些地段未來通過鐵路與市中心接軌，樓價有升值力，促使他們趁現價尚低水入市，當中地鐵MRT橙線和藍線，以及輕軌BTS素坤逸線的伸延站地段特別受青睞。過往發展商多向海外買家推銷素坤逸路、Ratchadapisek Road及商業中心區一帶的項目，但現時亦積極推銷鐵路新站沿線物業，市場反應良好，有供有求。
據高力國際統計，截至今年首季，曼谷分層現樓有54.8367萬伙，近63%位於市郊。以售價劃分，平均每方米售價20萬泰銖（呎價約4482港元）及以上的單位，約61%已售出；至於平均每方米售價20萬泰銖以下的單位，則只有58%售出，反映高端物業市場承接力較強。儘管地產商近年着意興建高端住宅，但主要市場仍為中低檔住宅。
高力預計，今年將有6萬個新單位推出，比去年多3至5%，仍視乎今年餘下時間的購買力及當地經濟會否如去年般強勁。據泰國商會大學（University of the Thai Chamber of Commerce）統計的一手住宅買家信心指數，今年3月為57，與去年12月的56相若，為過去數月最高。
泰國地產代理Bangkok Citismart總裁Kayon Tantichatiwat指出，曼谷分層住宅價格持續上漲，除了受海外買家青睞及本地居民置業能力提升所支持外，更重要是地價近10年來按年有10%至15%升幅，商業中心區的地價更按年漲20%至25%，麵粉（地價）貴，麵包（樓價）焉能不加價。
Bangkok Citismart的統計資料顯示，曼谷分層住宅二手樓價由2013年每方米11.8萬泰銖（呎價約2644港元），升至今年首季每方米16.6萬泰銖（呎價約3720港元），5年來升值40.7%；一手樓價則由2013年每方米13.2萬泰銖（呎價約2958港元），漲至今年首季每方米18.3萬泰銖（呎價約4101港元），5年間升值38.6%。
樓價五年漲28% 可望追落後
該公司分析過去5年多個鐵路沿線二手分層住宅平均樓價，以地鐵Asok站以北至Phra Ram 9站一帶升值62.8%最大，樓價由2013年第一季每方米8.6萬泰銖（呎價約1927港元），上升至今年第一季每方米14萬泰銖（呎價約3137港元）；BTS Chit Lom及Phloen Chit站沿線今年首季約每方米22萬泰銖（呎價約4930港元），相較2013年同期每方米15萬泰銖（呎價約3361港元），5年升值46.7%；BTS Phrom Phong站至On Nut站的二手樓價則由2013年第一季每方米14.2萬泰銖（呎價約3182港元），上揚至今年第一季每方米20萬泰銖（呎價約4482港元），累漲40.8%；至於翟道翟BTS Mo Chit站至地鐵拍鳳裕庭站今年第一季每方米約11.8萬泰銖（呎價約2644港元），比2013年同期每方米9.2萬泰銖（呎價約2062港元），升值28.3%。論升值力及樓價，翟道翟鐵路沿線一帶的住宅仍落後，相信隨着區內再有BTS新站開通，配合鄰近的高鐵站Bang Sue Central Station落成，翟道翟樓價可望有出眾表現。
細單位租金回報逾六厘
Kayon Tantichatiwat說，今年首季BTS Ari站至地鐵拍鳳裕庭站沿線有19個分層住宅新盤發售，數量雖多，但承接力不俗，至今售出85%。地鐵Asok站至文化中心站期內亦有14個新盤推出，至今售出90%。他強調，翟道翟鐵路沿線可供發展的住宅地皮已不多，區內現時整體分層住宅租金約每方米600至700泰銖（呎租約13.4至15.7港元），以一個約30方米（約323方呎）的單位為例，月租約1.8萬至2.1萬泰銖（約4342至5065港元），未計雜費開支，租金回報率約6至7厘。樓齡較新的1房單位最吃香，這類實用面積約35至37方米（約377至398方呎）的單位，目前叫租每月約2.4萬至2.7萬泰銖（約5789至6513港元）。
翟道翟縣（Chatuchak district）是泰國曼谷的50個區之一，位於首都北部，面積32.9方公里，去年人口約15.7萬。翟道翟縣劃分5區，分別為Lat Yao、Sena Nikhom、Chan Kasem、Chom Phon及同名的翟道翟，由主幹道拍鳳裕庭路（Thanon Phahon Yothin）及Don Muang公路串連。其中翟道翟及Chom Phon緊靠多個鐵路站，享有地利優勢；拍鳳裕庭路及叻拋路一帶近年亦成為發展商投資目標，時尚分層住宅接續落成，面貌與Asok及通羅區相近，但樓價則較相宜。
文：楊淨
