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東珀斯兩房分層「三球」有找
西澳樓市尋寶 河畔城區潛質厚

周六地產專題_海外置業

2018年12月15日

隨着澳洲礦產業高峰期過去,以礦業作為主要經濟命脈的西澳洲(Western Australia)樓市首當其衝,過去幾年樓價反覆下滑。惟最近有報告指出,西澳洲首府珀斯(Perth)樓價接近見底,若有意在珀斯樓市尋寶,便要選潛質最好的城區,靠近市中心的河畔城區東珀斯(East Perth)被評為珀斯最佳住宅區。參考realestate.com.au資料,東珀斯的兩房分層單位樓價中位數為50萬澳元(約282萬港元),在香港幾乎連一個「納米單位」也買不到。

東珀斯面積3.3平方公里,相當於香港灣仔區(10.2方公里)的三分之一;全區人口1.06萬人,即每平方公里居住人口僅約3200人,屬中密度住宅區。位處珀斯內城區的東珀斯,東邊倚傍天鵝河(Swan River),距離珀斯中央商業區(CBD)僅兩公里,環境優美兼擁地利。

獲評全市最佳住宅區

澳洲瀏覽量最高的地產網站之一realestate.com.au,今年5月發表一份報告指出,東珀斯交通方便,居民前往珀斯市中心車程僅8分鐘,乘坐公共交通工具亦只需12分鐘。東珀斯除靠近河邊,98%民居的500米範圍內有公園或草地,而區內有超市等各式商店,更以咖啡店和餐廳林立見稱。此城區另一賣點,就是27%居民的住處靠近教育設施,可吸引有子女的準買家。東珀斯雖然只有一所私立中小學Trinity College,但鄰區有多間學校,珀斯市中心和南珀斯各3間,北珀斯則有兩間。

綜合居住環境和生活便利程度,realestate.com.au把東珀斯評為珀斯最佳住宅區,難怪東珀斯亦被視為中高收入年輕專業人士的「麥加聖城」,成為他們首選的居住地點之一。

年輕高收入專才「聖城」

根據澳洲統計局2016年進行的人口普查,東珀斯屬於相對「年輕」的城區,居民年齡中位數為33歲,較全珀斯平均36歲年輕3歲;其中38%人口介乎25至34歲,是人數最多的年齡組別;就業人口中,有34%是專業人士,較珀斯的平均比率高出12個百分點。東珀斯有四分之一住戶每周收入中位數超過3000澳元(約16891港元)。

這批高收入年輕專才,是東珀斯物業的主要潛在買家和租客。換言之,若在此城區置業,無論把物業出租還是待樓市好轉時把物業轉手,都不愁沒有租客或買家。

至於置業門檻,據房地產研究機構CoreLogic RP Data的數據顯示,截至今年8月,東珀斯的獨立屋樓價中位數為100.25萬澳元(約564萬港元),樓價水平在西澳洲排行第50位,個別河畔豪宅的樓價更動輒數百萬澳元;分層單位樓價中位數為50.25萬澳元(約283萬港元),在西澳洲分層單位樓價龍虎榜高踞第18位。

入場費低 抗跌力強

單看排名,東珀斯的樓價較高,但比悉尼其實低一截。在香港,200多萬港元幾乎連一個「納米單位」也買不到,但在東珀斯就有機會成為兩房分層單位的業主。從另一角度看,東珀斯樓價在西澳洲錄得高排名,亦突顯此城區樓市潛質相對優勝。

若打算在東珀斯投資物業或是供留學的子女居住,可選擇分層單位,一來「入場費」較低;二來選擇較多兼容易打理;三來樓價抗跌力較強。

參考realestate.com.au資料,東珀斯的3房獨立屋樓價中位數為100萬澳元(約563萬港元),已可買兩個兩房分層單位。此城區的一房分層單位樓價中位數僅33.75萬澳元(約190萬港元),兩房分層單位樓價中位數為50萬澳元(約282萬港元),3房分層單位樓價中位數為85.25萬澳元(約480萬港元)。

在東珀斯,89%住宅是分層單位,8%是相連屋,獨立屋僅佔3%。儘管獨立屋供應較少,但中短線而言未見得「物以罕為貴」。截至今年8月的12個月,獨立屋樓價中位數累跌14.3%,分層單位樓價中位數卻逆市上升11.7%;長線而言,獨立屋樓價中位數過去10年每年平均微跌1.1%,而分層單位樓價中位數則錄得0.3%的年均升幅。

珀斯樓市明年料回升

房地產研究機構Domain 11月發表的《物業價格預測報告》指出,今年珀斯住宅價格中位數料再跌約5%,至53.5萬澳元(約301萬港元)。然而,Domain認為,珀斯樓市2019年將否極泰來,樓價料溫和回升約5%,2020年再升3%,屆時珀斯有機成為全澳洲樓價表現最出色的城市之一。

 

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