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大阪南船場旺中帶靜夠矜貴
亞洲最宜居 樓市潛力勝東京

周六地產專題_海外置業

2018年12月22日

日本繼2020年東京奧運會後,作為關西地區的經濟重鎮大阪市,早前成功奪得2025年世界博覽會的主辦權,勢必令當地經濟及旅遊業更興旺。大阪近月已取代東京,成為亞洲最宜居城市,市中心的中央區是經濟、文化及娛樂核心地帶,當中充滿潮流時尚元素的南船場,雖鄰近核心購物街心齋橋,亦有環境清幽的一面,故地皮矜貴,區內新盤一房單位入場費約3980萬日圓(約279萬港元)。

近年日本樓價持續向上,已連升5年。根據日本國土交通省公布最新不動產價格指數,今年首8個月,日本全國整體樓價上漲2.8%。首都東京繼續擔當升市火車頭,樓價增長4.7%,包括大阪在內的京阪神圈升幅亦達3.1%,兩者升值潛力皆較日本其他地區出色。萊坊發布2018年第三季「全球樓價指數」顯示,截至今年9月的12個月,日本樓價按年上升4.9%。

經濟學人智庫今年8月公布「2018世界宜居城市排行榜」,大阪由去年十名不入,躍升至今年高踞第三位,超越東京成為亞洲最宜居城市。大阪排名攀升,主要是社會穩定、犯罪率呈下降趨勢及優良的公共交通系統而獲得高分。

二手住宅造價 低首都四成

近年大阪旅遊業發展急速,樓價亦看高一線。據都道府縣基準地價調查,大阪市24區平均住宅地價為每方呎2.26萬日圓(約1582港元);中央區為次高地區,每方呎住宅地價約4.24萬日圓(約2968港元),按年升0.6%。

日本房地產調查公司東京KANTEI的數據顯示,截至今年10月,倘若購買一個實用面積約753方呎的二手住宅單位,東京都23區需5398萬日圓(約378萬港元),大阪市則只要3092萬日圓(約216萬港元),較東京便宜逾42%。

然而,論升值潛力,大阪毫不輸蝕。大阪此類單位的造價按年急升7.9%,東京卻只錄得2%升幅,反映大阪的樓價升勢更可觀。

除住宅類別外,商業地皮亦有價有市。根據日本國土交通省公布,截至今年7月1日的都道府縣基準地價調查結果顯示,大阪市的商業地平均地價按年漲8.4%,較東京都的7.2%更高。當中,位於大阪心臟地帶、統稱「中心6區」的北區、福島區、中央區、西區、天王寺區、浪速區,商業地漲幅更高達13.1%。

大阪全市面積225.21方公里,人口在日本屬第三多,最新約272.7萬人。熱門旅遊景點包括心齋橋、道頓堀、難波、大阪城公園等都位於中央區,是大阪市24區中購物觀光最集中的地方。中央區佔地約8.87方公里,約有9.8萬人口,是大阪府府廳的所在地,有不少企業於此區設置總部。

僅5單位放售 半新樓叫價貴逾倍

中央區最熱鬧的地區是心齋橋商店街一帶,至今已有約380年歷史,亦是大阪的地標之一,周末和假日約有12萬人流。而長堀通以北一段心齋橋商店街,為南船場町區範圍,那裏有不少售賣流行服飾及裝飾品的小店,以及一些富有時代氣息的咖啡店,頗有舊式街道的風味,該區已逐漸轉型為高雅時尚的購物街。雖然南船場鄰近核心購物區,但建築物高度較低,人流也較心齋橋少,讓人有遠離繁囂之感。

由於南船場位處中央區,地皮矜貴,用作純住宅的項目已買少見少。根據大阪府宅地建物取引業協會資料,南船場只有5個分層住宅單位放售,其中4個盤的樓齡介乎12年至44年。樓齡最新的樓盤位於南船場一丁目,落成3年,實用面積606方呎,兩房間隔,叫價4900萬日圓(約343萬港元),相比其他樓齡較高的單位貴一倍以上。

租賃方面,南船場的開放式單位叫租由4.1萬日圓(約2870港元)起,一房戶月租最低9萬日圓(約6300港元)。

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