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悉尼格蘭維爾禾稈冚珍珠
樓價「低一截」 社區變身勢升值

周六地產專題_海外置業

2019年3月9日

香港尖沙咀加連威老道(Granville Road)是年輕人的購物街,小店及服飾店林立,貨品以便宜及款式多見稱,充滿活力朝氣。澳洲悉尼有一小區亦名為Granville,譯音格蘭維爾,與香港加連威老道一樣走平民路線,樓價低人一截。不過,格蘭維爾目前正重新規劃,待變身完成,物業勢必升值。

坐落澳洲悉尼西區的格蘭維爾,屬二線城鎮,距離悉尼第二大商業重鎮巴拉瑪打(Parramatta)僅10數分鐘車程,相對「悉尼銅鑼灣」車士活(Chatswood)及亞洲商店和食肆林立的伊士活(Eastwood)等華人聚居地段,論知名度的確有所不及;加上區內配套設施稍缺,導致樓價一直低水,居民主要是中低收入的藍領階層。格蘭維爾的住宅可說是一隻潛力股,現時社區未完全發展起來,樓價偏低,但該區正銳意大變身,火車站一帶陸續有住宅高樓落成,並有公園及商場等設施配合,前景秀麗,可趁低吸納等待收成。

分層年貶15% 春江鴨低吸

事實上,不少「春江鴨」早已進軍格蘭維爾樓市,獨立屋價格中位數過去5年累積漲47%,分層單位樓價中位數也錄得36%升幅,成績驕人;縱然價碼升了不少,但入市門檻仍低於「星級」住宅區甚多。悉尼整體樓市近年持續降溫,格蘭維爾亦受影響,獨立屋價格中位數截至去年11月的過去12個月下調9.3%;分層單位樓價中位數的調整幅度更大,同期下降14.8%。這樣一跌,造就投資者紛紛吸納。

根據澳洲物業研究機構CoreLogic RP Data資料,去年11月,格蘭維爾獨立屋價格中位數是76.45萬澳元(約425萬港元),相連屋價格中位數為66萬澳元(約367萬港元);分層樓價中位數為46萬澳元(約256萬港元)。同期鄰近的巴拉瑪打,獨立屋價格中位數為89.25萬澳元(約496萬港元),分層樓價中位數則是63.8萬澳元(約355萬港元)。兩者相比之下,格蘭維爾樓價平一截,屋價中位數低14%,分層價格中位數更便宜28%。

上車容易 首置人士目標

按新南威爾士州樓價排名,格蘭維爾獨立屋價格中位數排第973位;分層單位價格中位數的排名較高,居第605位。

格蘭維爾物業代理表示,近年搬進該區的住戶租買參半,不少擇居於此的主因是住宅租售價較容易負擔,部分更屬首次置業人士,對當地樓市起支持作用。城區靠近商業重鎮巴拉瑪打和「醫院城區」Westmead,來往的火車和巴士班次頻密,加上鄰近西悉尼大學(University of Western Sydney),在附近工作的打工仔和留學生都是格蘭維爾潛在租客。

網上物業資訊平台Domain高級研究分析師鮑威爾(Nicola Powell)指出,面對悉尼樓市降溫,低端物業市場的抗跌力相對較強,尤其是首置人士的目標區份。

獨立屋18年累漲234%

儘管格蘭維爾的樓價與其他大多數城區一樣,未能擺脫短期調整的命運,但該區樓價中位數過去5年來的出色表現有目共睹。再看長線一點,與2000年樓價水平相比,格蘭維爾獨立屋價格中位數由當年的22.9萬澳元(約127萬港元),攀升至目前76.45萬澳元(約425萬港元),近18年累積上漲234%;分層單位價格中位數則從16.2萬澳元(約90萬港元),漲至最近的46萬澳元(約256萬港元),升幅達184%,突顯格蘭維爾中長線升值力絕對不弱,特別是在悉尼樓市開始走弱前的4、5年。

格蘭維爾樓市的賣點,除了入場費易負擔和中長線升值力不俗外,社區具備發展潛力也是主要元素。鮑威爾稱,巴拉瑪打持續發展基建,將為周邊一帶如格蘭維爾創造更多就業機會,帶動住屋需求,亦令交投活躍。格蘭維爾本身亦在蛻變之中,新盤及相關配套設施紛紛動工,特別是火車站附近,全新住宅大廈相繼拔地而起,坐落Cowper Street與Rowell Street交界、距火車站僅一分鐘步程的全新分層住宅Granville Place,便是格蘭維爾舊區重建的一部分。項目除有3座住宅大廈,還有佔地1400方米(約1.5萬方呎)的公眾公園、一個面積3600方米(約3.9萬方呎)住戶專享的休憩區,以及一個樓面面積達7000方米(約7.5萬方呎)的零售和商業區,商戶包括超級市場、醫療中心、託兒所和各式餐廳等。

預計2020年竣工的Granville Place,提供617個單位,1房單位售價由44.7萬至49.4萬澳元(約248萬至274萬港元),2房戶售價介乎64.55萬至77.7萬澳元(約359萬至432萬港元);至於3房單位售價由77萬至87萬澳元(約428萬至483萬港元)。

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