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東京港區樓價錦上添花
奧運效應 交通優化 舊區更新

周六地產專題_海外置業

2018年5月26日

2020年日本東京奧運尚有兩年才開幕,但當地樓市已蓄勢待發,單計東京都的樓價已連升5年。東京鐵塔所在的港區,住宅地價更是東京都市中心23個分區(下稱東京23區)中次高,買賣及租賃市道活躍。由於港區未來有多項大型建設配合奧運開幕,樓市前景看俏,現時部分新盤入場費約285萬港元,呎價僅1萬多港元,以呎價計在香港只足夠購入一個綠表公屋單位。

根據國土交通省發表最新的不動產價格指數,去年東京都整體樓價按年升1.2%,其中住宅地及獨立屋價格均下跌;反觀分層住宅仍有良好上升動力,按年升4.2%,跑贏整體數據。

企業總部雲集 租務活躍

位於東京23區東南方的港區,人口逾25萬,香港人較熟悉的地段有六本木、汐留及台場等,亦是全國最多企業總部的區域,特別是新橋及濱松町一帶,有投資銀行如高盛等進駐。除有逾70間外國駐日大使館,亦有不少文教機構,如著名的東京大學其中一個校區及慶應義塾大學等。正因港區包含商業、文教及大使館,住宅租賃市場有龐大需求,不愁租客。

近年港區樓市表現理想,根據國土交通省發表今年1月1日的公示地價統計,東京23區平均住宅地價每方呎約5.3萬日圓(約3839港元),按年升3.9%。地價最貴3個地區依次為千代田區、港區及中央區。

住宅地價升幅跑贏23區

不過,3區之中,僅港區住宅地價升幅高過東京23區的平均數值。數據顯示,港區平均住宅地價為每方呎約16.5萬日圓(約1.2萬港元),較去年漲5.3%;反觀千代田區及中央區,按年只分別上升3.3%及2.2%。

繁華的港區未來繼續有大量新建設及大型都市重建計劃,加上2020年奧運,樓價將有雙重升值效應。JR東日本和都市再生機構已決定合作,在JR山手線品川站和田町站之間新建一個站,暫定2020年春季東京奧運前短暫試運,是山手線接近50年來再有新車站,預計2024年正式營運。新車站周邊自然商機無限,更將有大型再開發計劃。

區內的品川站,將是連接東京與名古屋磁浮中央新幹線的總站,加上亦是進出羽田機場的中轉站,未來作為東京交通樞紐的地位更加鞏固。JR濱松町站周邊地區也有大型重建計劃,包括甲級商廈、商場及會議中心在內的綜合項目,總樓面逾397萬方呎,暫定2024年竣工,勢將吸引更多國際企業把總部遷到港區。

租值勝千代田及中央區

根據日本地產網站SUUMO資料,港區現有約2.8萬個分層住宅租盤,較中央區的1.9萬個及千代田區的約1萬個為多。雖然供應量充足,但租值更勝該兩區,以開放式單位(1K)為例,平均叫租每月約9.6萬日圓(約6931港元),較千代田區約8.7萬日圓(約6281港元)高約10%,亦略高於中央區的9.5萬日圓(約6846港元)約1%。

兩房單位(2LDK)方面,港區平均月租叫價約24.5萬日圓(約1.77萬港元),比千代田區的23.8萬日圓(約1.72萬港元)高約2.9%,更比中央區的18.6萬日圓(約1.34萬港元)高出約31.7%。

 

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