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新宿北豪宅 屯門公屋價 跑馬地級數
下落合鄰近高等學府 中產聚居

周六地產專題_海外置業

2018年7月7日

日本東京樓市受惠經濟持續向好、利率長期處於低位,加上2020年奧運會效應等因素刺激,樓價及地價俱連升5年,成為海外投資者寵兒。由新宿、澀谷、千代田、中央區及港區組成的東京都心五區(下稱都心五區),長期是熱門投資地點。其中新宿豪宅地段下落合,猶如香港的跑馬地,新盤開放式單位入場費3360萬日圓(約238.1萬港元),則與本港屯門部分未補地價公屋作價相若。

萊坊公布截至2018年首季的《全球樓價指數》,比較57個國家及地方的住宅市場表現,顯示過去一年全球整體樓價升4.8%,當中亞太區升幅達5.7%,而日本樓價升幅更達5.9%,跑贏整體指數。

東京都樓價連漲五載

根據國土交通省發表最新的不動產價格指數,東京都整體樓價指數自2013年起反覆上揚,截至去年底累積約24.3%漲幅,今年首季再進一步錄得約3.3%的按年升幅。

東京都市中心以都心五區商業活動最蓬勃,同時滙聚高級住宅群,一直是推動東京經濟發展的火車頭,區內住宅具投資價值。五區中的新宿猶如香港銅鑼灣,為繁華的商業地帶,有超過34萬人口,是全國最稠密地區,面積只有18.22平方公里,僅佔東京都面積的0.83%。

新宿區位處東京都中央偏西,以包括火車、電鐵及地鐵等多條線路的新宿車站為中心。根據健力士世界紀錄統計,新宿站載客量每日平均約364萬人次,是世界最繁忙的鐵路站。位於新宿車站旁的新巴士轉運站在2016年4月啟用,結合百貨商場及寫字樓,已儼然是新宿的新地標。

新宿車站以西有東京都廳,上世紀八、九十年代是東京政府新規劃的行政與商業副都心,屬日本最早的摩天大樓建築群,所以整個新宿區的高樓大廈數量是全日本第一,傳統以來是建築公司及建築師事務所的集中地。東新宿則為購物區,餐飲娛樂集中於歌舞伎町。北新宿的大久保一帶有早稻田大學等著名學府,附近的下落合則屬較為高尚的住宅地段。

新宿地價升幅五區排第三

日本高尚住宅區環境的定義,是較偏離煩囂市中心的寧靜純住宅區。北新宿下落合就類似香港跑馬地,多為中產人士聚居。下落合位於JR高田馬場站及JR目白站之間,鄰近高田馬場站的下落合一丁目為準工業區(除作輕工業,亦可發展住宅及學校等);至於過了新目白通後的下落合二至四丁目,由於地勢較高,為日本人鍾情的高級住宅區。

據日本國土交通省公布截至今年1月1日的公示地價,東京都市中心23區住宅地價按年升3.9%,新宿期內升幅達4%,不但較整體漲價幅度大,甚至跑贏千代田(3.3%)及中央區(2.2%)的升幅,在都心五區排名第三。

下落合租售放盤稀少

日本地產網站Mansion Market統計顯示,2017年東京都市中心23個分區二手分層住宅平均樓價升幅排行榜,新宿位列第十一,按年升3.2%;樓價在23區則屬第七高。

根據日本地產網站SUUMO資料,新宿共有逾1400個二手買賣放盤,為都心五區第二多,叫價由850萬日圓(約60.2萬港元)至2.65億日圓(約1878萬港元);其中下落合只有76個放盤,佔全區放盤量僅5.4%,放售價1480萬日圓(約104.9萬港元)至1.25億日圓(約885.9萬港元)。

租盤方面,新宿共有逾4萬個分層放租盤,為都心五區中最多;月租叫價2.3萬日圓(約1630港元)至148萬日圓(約10.5萬港元)。下落合佔不足900個,月租叫價4.5萬日圓(約3189港元)至32.5萬日圓(約2.3萬港元)。

 

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