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悉尼布萊頓樂沙樓價等爆上
海灘度假feel 輕鐵待拍板 配套勢躍進

周六地產專題_海外置業

2018年3月24日

蔚藍的晴空與潔白的沙灘,加上意法及地中海美食,很自然會聯想到歐洲海濱度假勝地;不過,以此來描繪澳洲悉尼南岸城區布萊頓樂沙(Brighton-Le-Sands)也十分貼切。事實上,悉尼城市規劃局有意把布萊頓樂沙打造成悉尼版蔚藍海岸(French Riviera,法國南部沿海頂級豪宅區),配合輕鐵線有望延伸至此,其樓價將成為悉尼南區的明日之「升」。

布萊頓樂沙位於悉尼市中心以南12公里,相距約25分鐘車程,東邊朝向Botany Bay,一海之隔就是悉尼國際機場,開車前往僅需5分鐘。布萊頓樂沙如此接近機場,會否受噪音困擾?大可不必擔心,因該區並非處於飛機航道的正下方,沒有明顯的噪音問題。反之,由於濃厚的海灘度假區氣氛,加上與悉尼商業區相距不遠,愈來愈吸引中產一族擇居。根據2016年人口普查,布萊頓樂沙居民有8325人,較2006年錄得的7192人,累計增加16%。

打造悉尼版蔚藍海岸

面積1.6方公里的布萊頓樂沙,每方公里有約5200名居民,屬高密度住宅區。當地獨立屋只佔住宅總數的30%,明顯低於悉尼平均比率的57%;分層住宅佔61%,較悉尼平均約28%高出逾一倍,卻沒有予人石屎森林的感覺,一定程度上要歸功於東邊綿長的海灘帶。

這個悉尼版蔚藍海岸,挾海濱城區的頭銜,加上鄰近機場,與悉尼市中心距離頗近,適值悉尼住宅供不應求及更多人喜愛住在分層住宅,未來分層物業佔住宅比例將有所提高。其中由多間著名地產發展商組成的非牟利機構Urban Taskforce的願景,就是在布萊頓樂沙興建多座平均8層高的住宅,並在心臟地帶建造高達20層的華廈,務求在未來可提供多1萬個單位。

Urban Taskforce近期發表研究報告指出,悉尼居民愈來愈樂於住在高密度的地區,而且人口密度與分層單位價格有着正向的關係(Positive Correlation)。換句話說,人口密度愈高的城區,分層樓價亦愈高,物業升值力在居住環境和配套設施較佳的城區尤其明顯。

根據房地產研究機構CoreLogic RP Data提供的資料,布萊頓樂沙去年11月分層住宅樓價中位數為71.25萬澳元(約431萬港元),在新南威爾士州(下稱新州)近550個大小城區中排行第220位,屬中高價水平。同期獨立屋樓價中位數則較分層高出逾倍,達150.85萬澳元(約913萬港元),在新州排行第231位。

分層海景戶8年半升值74%

布萊頓樂沙整體住宅五成是兩房單位,三成為3房戶,4房或以上大單位佔12%,餘下是1房和開放式單位。細分各類型住宅樓價中位數,兩房為70.8萬澳元(約428萬港元),3房戶為109.2萬澳元(約661萬港元),3房獨立屋造151.7萬澳元(約918萬港元),4房獨立屋達155萬澳元(約938萬港元)。

海景有價是鐵一般的定律。參考近期區內物業成交,位於Bay Street 334號一個連天台的天際屋(Penthouse),總面積361方米(約3886方呎),十分寬敞,3房2浴室間隔,每間房都設有露台,今年3月以139萬澳元(約841萬港元)轉手。原業主於去年10月買入,作價不詳;再上一手的成交則為2009年9月,作價80萬澳元(約484萬港元),反映單位8年半升值74%。

該物業距離海灘只有350米,天台可觀賞到內港灣和海灘美景,附近有咖啡店和餐廳,散發悠閒的度假氛圍,而且1公里範圍內有兩間小學,尤其適合育有年幼子女兼愛好海濱生活的家庭。再者,靠近海灘地段的泊車位特別緊張,而該單位附設兩個車位,無形中提升物業價值。

有物業代理表示,區內面積較大兼面向Botany Bay的新屋,樓價動輒近160萬澳元(約968萬港元),位於大街The Grand Parade北端的住宅叫價更高。

截至去年11月的過去12個月,布萊頓樂沙分層樓價中位數微降3.7%,而過往10年平均每年上升6.8%;期內獨立屋樓價中位數雖上升4%,但不及10年來年均8.4%的升幅。雖然樓價近期有所下調,卻不代表此區的物業受歡迎程度下降,部分或歸因於悉尼整體樓市皆降溫,若以長線投資,樓價微調反而是入市機會。

獨立屋價17年大漲兩倍

對比2000年布萊頓樂沙的樓價中位數,分層樓價從當年的28.7萬澳元(約174萬港元),升至去年11月的71.25萬澳元(約431萬港元),累積上漲1.5倍;獨立屋價則由50.25萬澳元(約304萬港元)升至150.85萬澳元(約913萬港元),17年間大升兩倍。

若如Urban Taskforce所願在布萊頓樂沙多建1萬個單位,運輸及生活配套設施必須有所提升。據了解,政府有意在未來把輕鐵線延伸到這區,一旦成事,樓價勢獲強大支持,正如香港鐵路沿線樓盤都有價有市一樣。買家如能洞燭先機,趁工程未上馬、樓價未爆升之前入市,所享受到的回報自然更理想。

 

 

 

 

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