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大阪西成區洗脫老氣潛力爆發
籌建日本中華街 迎世博及開賭商機

周六地產專題_海外置業

2019年4月13日

日本關西主要城市大阪市獲得2025年世界博覽會(下稱世博)主辦權,加上興建賭場在即,有望進一步推動當地旅遊業。受多項利好消息刺激,大阪府整體樓價去年升幅達5%,遠高於全日本平均價甚至首都東京。大阪市一些不起眼的老區亦抓緊機會翻身,冀在世博與賭場帶來的旅遊收益方面分一杯羹,其中位處旅遊區邊緣的西成區醞釀巨變,正構思打造日本第四條中華街,期望一洗老人區形象,帶動經濟。西成區住宅較鄰區便宜,部分一手現樓入場價僅140萬港元,預料隨着社區變身,樓價將發力向上。

全球經濟去年下半年開始放緩,不少近年住宅價格持續上揚的地區都出現回落。萊坊發布2018年第四季《全球樓價指數》顯示,日本樓價指數去年第四季按季跌2%,但相對香港樓價指數同期急挫6.2%,調整幅度尚算溫和。

大阪樓價升幅連續兩年贏東京

根據日本國土交通省公布最新不動產價格指數,日本全國2018年整體樓價漲2%,當中分層住宅升幅達5.6%。不過,首都東京都整體樓價僅增1.8%,分層住宅亦只升3.5%,兩項數字俱跑輸大市。反觀大阪府表現可人,整體樓價升5%之餘,分層住宅更急漲9.7%,兩項數據連續兩年勝過東京。

日本國土交通省最新出爐的公示地價顯示,今年1月1日所有地區的住宅地價俱錄得按年升幅,為自1992年、近27年統計以來首見,日本全國平均住宅地價連續兩年上揚,比去年同期升0.6%;大阪市的住宅地價按年再漲0.8%。

老齡化嚴重 憑地利拓旅業

大阪市共有24區,中央區、北區、浪速區、天王寺區、西區及福島區統稱都心6區,地價及樓價俱最高,明顯拋離其他地區,令周邊地段有潛力追落後,投資回報更具吸引力。當中與浪速區及天王寺區僅一街之隔的西成區,樓價明顯低水。

西成區佔地7.37平方公里,人口近11萬,佔大阪市人口約4%,屬該市較早發展的區域之一。西成區起初以農業為主,在二十世紀六十年代經濟高速增長時有大量勞動人口進駐。其後區內發展停滯,老齡化問題嚴重,又因沒有地標景區,難以吸引遊客。

不過,西成區非常接近核心旅遊區,佔有地利,加上住宿費用較低廉,近年受不少外國遊客青睞。有見遊客人數增加,但區內的商店街不少舖位卻長期空置,由中國商人成立的大阪華商會看準機會,有意把西成區的飛田本通商店街發展成繼橫濱、神戶及長崎之後,日本第四條中華街。從西成區搭地鐵前往JR天王寺站只一個站,距難波亦僅隔兩個站,往梅田只需13分鐘,對遊客而言十分方便。該商會希望到2025年世博舉行時,中華街進駐的商戶數量可達80至100家。

住宅地價較浪速區平一半

西成區發展日本第四條中華街勢在必行,住宅樓價亦具上升潛力。根據日本國土交通省數據,現時西成區住宅的平均地價為每方呎1.71萬日圓(約1205港元),較浪速區的3.43萬日圓(約2416港元)及天王寺區的4.65萬日圓(約3276港元),分別低約50%及63%。

目前西成區樓價依然低水,根據大阪府宅地建物取引業協會資料,大阪市24區合共有817個二手分層住宅單位放盤,西成區僅佔8個,叫價由880萬至2580萬日圓(約62萬至182萬港元)。

租盤方面,西成區共有29個分層單位放租,佔全市1741個單位不足2%,月租叫價2.3萬至7.7萬日圓(約1620至5425港元)。

文:程俊華

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