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巴塞隆拿重生 樓市谷底飆四成
走出海嘯陰霾 住宅求過於供

周六地產專題_海外置業

2017年9月30日

西班牙曾經深陷債務危機,須歐盟援助,但近年逐漸走出陰霾,去年國內生產總值(GDP)更是歐盟第五大,今年首兩季GDP分別按季升0.8%及0.9%,為歐洲增長最快的國家。這個民風熱情奔放的國度,有如浴火重生,低殘近10年的樓市日見起色,其中全國第二大城市巴塞隆拿表現出眾,至今年6月的過去4年樓價累積反彈44%,按年則升20%。

世邦魏理仕最近發表的西班牙住宅市場研究報告顯示,其成交量自2014年開始連續3年穩步增加,去年有45.7萬宗買賣,按年增加約13%,並較2013年大增52%,首都馬德里佔交投14.2%,巴塞隆拿有10.8%。據西班牙國家統計局資料,全國住宅樓價指數自2014年第二季起持續向上,至去年第四季累積上漲9%,升勢餘威未盡,個別地區如巴塞隆拿表現更凌厲。

西班牙自2007年樓市泡沫爆破後,住宅落成量(包括私樓及資助房屋)持續處於低水平,2013至2016年每年平均僅5.1萬個。而去年落成約4.1萬個單位,馬德里佔23%最多,巴塞隆拿只有8%。

距歷史高峰仍屬低水

當地樓市繼續熾熱,西班牙國家統計局資料顯示,全國住宅樓價指數今年首季報108.2,按年上揚5.3%,按季升2.3%。當中以馬德里最出色,期內樓價指數報116.2,按季升4.4%,按年漲10.6%;巴塞隆拿所屬的加泰羅尼亞報112.8,按季升值2.9%,按年揚8.8%。

綜合地產網站Fotocasa及idealista數據,西班牙二手樓價自2007年高位平均每方米約2952歐羅(呎價約2524港元)見頂,之後持續近10年衰退,今年7月平均每方米1700歐羅(呎價約1454港元),較高峰低42%,但按年上升4.6%。其中被喻為西班牙最昂貴城市的巴塞隆拿,由2007年第一季二手平均每方米約4732歐羅(呎價約4046港元),回落至2013年第三季每方米約2957歐羅(呎價約2528港元),跌幅達38%。當各城市樓價仍然低殘之際,巴塞隆拿已擺脫頹勢率先反彈,節節攀升至今年6月每方米約4253歐羅(呎價約3636港元),累積升幅達44%,按年升20%。不過,對比2007年高位,目前樓價仍有約一成差距。

住宅租金方面,巴塞隆拿去年每方米月租17.9歐羅(呎租約15.3港元),按年上升近17%,租金回報率達5.5厘。

較倫敦巴黎慕尼黑廉宜

中原地產項目部營業董事許大衛表示,雖然西班牙樓市正在復甦,但樓價相對於歐洲多個主要城市如倫敦每方米約11324歐羅(呎價約9683港元)、巴黎每方米約8555歐羅(呎價約7315港元)及慕尼黑每方米約7459歐羅(呎價約6378港元),依然低廉。不過,巴塞隆拿住宅已出現求過於供,預計樓價仍有上升水位。

西班牙樓市泡沫自2007年爆破後,多年來新供應維持在低水平,至2014年購買力逐步轉強,庫存日漸下降,是樓市復甦後住宅供不應求的主要原因。世邦魏理仕認為,巴塞隆拿每年應有7900個新單位應市,然而每年動工量不足2000伙,預計該市一手住宅在今年秋天會被完全消耗。據巴塞隆拿市政局資料,該市住宅二手買賣比例佔九成,去年第一至第三季整體成交量,較2015年同期增加16%,其中一手市場增4%,二手則上調18%,反映有價有市。

位於西班牙東北部、地中海沿岸的巴塞隆拿,是加泰羅尼亞自治區首府,區議會、行政機構、高等法院均設於此,眾多歷史建築和文化景點,被美國《國家地理雜誌》選為50個人生必遊地區之一。加泰羅尼亞議會9月通過法案,決定在10月1日舉行脫離西班牙的獨立公投,中央政府批評公投違憲,力阻進行;市場預料事件未必對當地樓市構成影響。

巴塞隆拿老城區有豐富的歷史痕跡,古羅馬時期的遺址及哥德式建築令人目不暇給。其中有8座建築物列入世界遺產,包括鬼才建築師安東尼.高第(Antoni Gaudi)設計、1882年動工至今仍未完成的聖家堂(Sagrada Familia),這座於2010年啟用的羅馬天主教教堂,是全球著名景點之一,每年吸引遊客250萬人次。

巴塞隆拿港是地中海沿岸最大港口和集裝箱碼頭,也是西班牙最大的綜合性港口,具有悠久的商業傳統,亦是歐洲大陸最早工業化的地區之一。該市曾承辦1888年和1929年兩屆世博會,為城市的騰飛奠定基礎;又在1992年主辦第25屆奧運會,讓世界更多人認識。

擴展區及聖徒──蒙特惠奇跑贏

巴塞隆拿劃分為10個行政區,較主要的城區有南部靠近海岸線的老城區(Ciutat Vella)和中南部的擴展區(Eixample),西面的聖徒─蒙特惠奇區(Sants Montjuic)和中部郊區恩典區(Gracia)。各區樓價於2006年至2007年期間一度高見每方米逾4000歐羅(呎價約3420港元),其後陷入漫長衰退,至今整體價格雖有回升,但部分仍未回復元氣,而擴展區及聖徒─蒙特惠奇表現則較佳。

擴展區二手住宅價格歷史高位為2007年第一季創出的每方米5124歐羅(呎價約4381港元),最低挫至2013年每方米3269歐羅(呎價約2795港元),之後輾轉回升至今年6月的每方米5057歐羅(呎價約4324港元),比低位累積反彈55%,按年升22%。

聖徒─蒙特惠奇二手住宅價格於2006年第三季創出每方米4326歐羅(呎價約3699港元),至2013年低見每方米2273歐羅(呎價約1944港元),其後逐步向上到今年6月的每方米3303歐羅(呎價約2824港元),累積上升45%,按年漲價23%。

外圍政治及經濟環境複雜多變,反而造就資金投入仍然低水的西班牙樓市;加上低息環境,今年5月住宅按揭利率降至2.9%,更有利物業交投。年輕家庭及西班牙移民形成住宅樓市主要購買力,但新供應速度仍趕不上需求,加上庫存減少,世邦魏理仕預計,西班牙今年整體樓價將有5%升幅,馬德里及巴塞隆拿更可看高一線。

 

 

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