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墨爾本南岸年輕彈得起
商業旅遊熱點 樓價僅悉尼六成

周六地產專題_海外置業

2017年9月23日

澳洲墨爾本(Melbourne)內城區南岸(Southbank)獨立發展只有20多年,多達四成人口年齡只有25至34歲,是充滿活力的年輕城區。當地住宅98%屬分層大廈,北依雅拉河(Yarra River),東面有面積廣闊的公園,盡享貼近自然的居住環境,屬維多利亞州(Victoria,維州)高級住宅區。南岸樓價雖然在過去10年未曾大漲,但租金回報理想,相比市道熾熱的悉尼,不失為穩健的投資選擇。

南岸位於墨爾本市中心以南,兩地相距約1公里,僅一河之隔。南岸原是工業區,屬南墨爾本(South Melbourne)的一部分,直到九十年代分拆蛻變為商住新城區。區內雅拉河畔既有會議展覽中心,也有規模龐大的皇冠賭場及娛樂中心,是商業重鎮兼旅遊熱點。

分層住宅佔約98%

南岸面積只有1.7方公里,人口接近1.9萬人,屬高密度住宅區,樓宇向高空發展在所難免。然而附近有綿長的雅拉河及多個大公園,綠意盎然;加上大廈外形時尚,毫無石屎森林之感。區內華裔佔居民總數兩成,接近4800人,約2500人是中國內地移民,約250人來自香港。

參考澳洲2011年人口普查報告,當年南岸一間獨立屋也未有,相連屋約130間;反之分層單位則有近5000伙,相當於全區住宅總數97.5%。至2016年,分層單位激增62%,超過8100間,而期間新建了14間獨立屋,相連屋則增加兩成至155間,整體來說,分層單位佔住宅總數比率微升至98%。

目標單位宜選連車位

作為高密度住宅區,南岸單位當然以細為主,又以兩房戶最多,佔住宅總數57%;其次是1房單位,佔四分之一;3房中型單位佔一成半;4房或以上大單位佔比甚少。有一點要留意,由於南岸屬商業兼旅遊區,街道車位常滿,一泊難求,所以有車階級要在該區置業,便須留意心儀單位是否連車位出售,有意投資收租的更要注意,否則未必容易租出。

南岸只有數間小型超市,相距不遠的南墨爾本有較多購物選擇,價錢也較便宜。另外,雅拉河畔的Southgate購物中心設有約20間咖啡店和食肆,儼然食街。驅車往唐人街、墨爾本大學(University of Melbourne),以及每年11月初舉行墨爾本盃賽馬的費明頓馬場(Flemington Racecourse),平均車程不外15分鐘左右;前往澳洲第二繁忙機場Tullamarine約30分鐘。

南岸公共交通網絡完善,雅拉河對岸的Flinders Street火車站,所有進出墨爾本市中心的班次都會途經此站。St Kilda Road沿途也有電車站,前往墨爾本市中心僅需5分鐘車程,也有路線往墨爾本大學、墨爾本皇家理工大學及東區一帶。

維州樓價龍虎榜排101位

物業研究機構CoreLogic RP Data提供的數據顯示,截至今年5月,南岸分層住宅價格中位數為56萬澳元(約350萬港元),相比悉尼市中心城區同類住宅約100萬澳元(約625萬港元)顯得便宜,樓價只為其56%。不過,南岸在維州逾300個城區而言不算平,在樓價龍虎榜排行第101位,屬高級住宅區。

截至今年5月的過去12個月,南岸分層樓價中位數輕微下調0.1%;過去10年年均上漲2.7%。資料顯示,放盤業主一般願意減價6%,不失為趁低吸納的良機。

南岸近期高價成交有坐落在Dorcas Street 22號12樓的兩房單位連一個車位,於8月5日以63萬澳元(約394萬港元)拍售。單位經名家設計,廚房電器採用歐洲名牌,主人套房連書房,享市中心美景。

大廈靠近St Kilda Road,步行一段短路程可達皇家植物公園,附近還有名校Melbourne Grammar School,這些賣點都有助提升物業身價。

放盤方面,位於Kavanagh Street 60號大廈32樓的兩房單位,景觀開揚,連一個車位,開價70.6萬澳元(約441萬港元)。物業鄰近墨爾本市中心、皇冠賭場和藝術中心,設施包括游泳池和天台燒烤等。

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