|
熱門:

仰光Yankin買樓收租回報和味
新商業圈華為三星進駐 豪宅租賃需求殷切

周六地產專題_海外置業

2017年11月4日

緬甸自去年由全國民主聯盟執政,結束逾半世紀的軍人統治,為邁向民主踏出重要一步,在經濟上亦作出多項改革,連同前軍政府自2011年面向世界放寬外資的措施,令緬甸社會過去幾年出現跳躍式發展。人口增長加上外資進駐,刺激房屋需求,特別是豪宅,雖然隨着這類物業供應增加,整體價格有所回落,但在核心地區如全國最富庶的仰光,需求仍然殷切,其中新商業中心區Yankin的臨湖一手豪宅,184萬港元有交易,租金回報逾10厘,十分吸引。

緬甸公共事業如電訊、地產及金融業壟斷不再,市場開放,由一袋袋現金交易,跳過使用信用卡,直接進入電子消費時代;通訊則由3G開始快速轉到4G。國際研究和諮詢公司經濟學人智庫(EIU)預測,緬甸是今年經濟增長最快的國家。

新投資法降營商風險

相對5年前,現時投資緬甸的風險已大大降低。政府為促進及便利外商和本土投資,向私人投資開放更多經濟領域。緬甸今年4月實行新投資法,把2012年頒布的《外商投資法》(Foreign Investment Law)及2013年的《緬甸國民投資法》(Myanmar Citizens Investment Law)合併並調整,為本土投資者及外商締造公平的營商環境。新法下,外商投資可以採取獨資或合資形式。

仰光是緬甸最大城市、經濟及文化中心,亦是內外海陸交通樞紐,為全球稻米主要的出口港,地處富饒的伊洛瓦底江三角洲,三面環河,即使不再是緬甸的首都,地位仍然不變。

南面靠仰光河一帶如Kyauktada及Botahtaung等舊城區,為傳統的商業區也是政府機關重地,擁有眾多過百年歷史建築,包括部長辦公室、市政廳、高等法院、The Strand Yangon酒店等,充滿英國殖民時期色彩,亦因此每每在發展與保育之間出現矛盾。近年政府推行對外開放,大量外資湧入,商廈及住宅需求殷切,上述地區土地難求;加上屬於大仰光計劃的保育區,有物業高度和規劃管制,政府遂積極把商業中心擴散,其中舊城區北面、市內最大湖泊茵雅湖東面的Yankin區,為仰光戰略城市化計劃的新商業中心,寫字樓、大型購物和娛樂中心相繼落成,較著名的包括設有Myanmar Plaza商場及甲級寫字樓的綜合項目Myanmar Centre、五星級仰光塞多納酒店(Sedona Hotel)、有65年歷史的緬甸國家圖書館及Moe Kaung金塔,均是區內地標。

具規模屋苑陸續上馬

進駐Yankin區的知名企業,有中國內地通訊業巨擘華為、中國南方航空、美國通用電氣、南韓三星、日本豐田汽車及德國西門子等。

住宅方面,Yankin區近年落成的住宅多為分層單幢式,興建中的有部分是由數幢組成的屋苑,而貼近茵雅湖具規模的豪宅,現時只有興建中的The Central,至於Myanmar Centre正開發的第2期也會提供住宅單位。距離茵雅湖約1.2公里、位於Kanbae Road及Yadanar Street的Kanbae Towers,提供21層及12層各1座和3座25層高的住宅,設有購物商場,呎價約1100港元起,預計2019年落成。

另外,位於Yankin Road、動工中的Golden City規模也不小,為集住宅、酒店、商業的綜合項目,由10座33層高大廈組成,分兩期興建,第2期住宅部分在2015年發售樓花時呎價約280至300美元(約2184至2340港元),預計2018年落成。

物業顧問高力國際發表今年第一季仰光分層住宅市況報告,首季共有552個一手單位推出市場,與去年同期相若,供應主要來自Insein區的Spring Line Residence項目,佔逾300伙。期內仰光有6048個單位落成,按季增加12%,預計尚有逾3000個單位於今年餘下時間交付,涉及30個項目,全年落成量為過去9年最多。

2012年至2013年為仰光一手樓銷售高峰期,每年可售出逾80%,惟過去兩年銷量回落至約53%,今年首季則售出約54%。

仰光的中價及高價分層住宅,今年首季平均售價分別為15萬及29.8萬美元(約117萬及232萬港元),高端(High-End)住宅平均價為49.8萬美元(約388萬港元),豪宅平均價達69.9萬美元(約545萬港元),樓價大致保持平穩發展,僅高端住宅按季跌價5.7%,而發展商大部分都沒有減價求售意欲。

Marga Group執行董事孫康喬稱,Yankin區現時沒有湖景的一手分層住宅呎價約200至300美元(約1560至2340港元),湖景呎價約250至380美元(約1950至2964港元),租金回報逾10厘。茵雅湖南面University Avenue Road一帶,如同香港清水灣,為別墅群,地價每呎約500至600美元(約3900至4680港元),緬甸國務資政昂山素姬卜居於此。

據地產網站Myanmar-Housing放盤資料,區內Moe Kaung Road的Hnin Kyar Phyu Condo,樓高8層,一個1180方呎3房單位,附裝修及家具,以每月1851美元(約1.4萬港元)放租,呎租約12.2港元。iMyanmarHouse網站資料顯示,上址3樓一個1260方呎單位,4房間隔,附全屋家具,以約14.8萬美元放售(約116萬港元),按上述呎租12.2港元計,單位月租值約1.6萬港元,回報約達16厘。物業距Myanmar Plaza約10分鐘車程。

新盤印花稅低 二手未活躍

緬甸的公寓法仍在不斷修改完善中。法例規定,租用土地興建的分層物業,可售予海外人士,一般為70年期;但永久業權土地的住宅仍不可售予海外人士。海外買家亦不能直接在緬甸買樓,須透過公司名義置業。

海外人士沒有額外置業稅項。一手住宅交易印花稅是按樓價除以地皮年期(一般70年)之後的2%至3%,假設單位價值200萬港元,即200萬港元除以70再乘3%,稅款僅857港元。買樓收租每年須付租金收入的10%稅項。住宅設有兩年禁售期,轉售須繳交印花稅,由於二手市場仍未活躍,目前的稅款乃依據一手買賣印花稅計算。

 



上一篇The Central港式湖畔豪宅 184萬港元入場

下一篇一及兩房服務式住宅缺盤

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。