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布里斯班「小巴黎」近水樓台
水陸運輸齊全 市郊交通方便

周六地產專題_海外置業

2018年3月10日

澳洲樓市經歷數年熱潮,在政府推出辣招後,去年最後一個月樓價終於稍為回落,但全年埋單計數仍升4.2%。業內人士預料,悉尼及墨爾本樓市今年將回氣,而樓價一直穩步上升的布里斯班,則有望成為未來5年表現最出眾的首府城市。布里斯班的水陸公共交通完善,靠近火車站及巴士站的市郊住宅是不錯的選擇,其中鄰近市中心、屬中產區的米爾頓(Milton),一手分層單位入場價約270萬港元。

房地產研究機構CoreLogic RP Data報告指出,澳洲樓價去年全年上揚4.2%,升幅較2016年的5.8%及2015年的9.2%放緩。該機構研究主管Tim Lawless透露,悉尼去年第四季樓價按季跌2.1%,表現與去年中按年急漲17.1%大相逕庭。墨爾本樓價也出現下跌訊號,去年12月按月跌0.2%,是自2016年2月後首現。布里斯班樓市相對穩定,去年12月住宅樓價維持不變,按季則有0.3%升幅,全年上揚2.4%,升幅雖不及悉尼的3.1%和墨爾本的8.9%,但樓價相對低水,截至去年12月整體樓價中位數約49.1萬澳元(約297.8萬港元),較悉尼的98.5萬澳元(約597.4萬港元)及墨爾本的72萬澳元(約436.7萬港元),分別低50.2%和31.8%。

Lawless指出,布里斯班近年多項重本建設大大刺激經濟,就業機會增加亦提升住屋需求,為當地樓市帶來健康的支持和升值潛力,買賣將百花齊放,由市中心擴張至交通便捷的市郊。

米爾頓多歐洲移民聚居

隨着South Bank及市中心特別是沿布里斯班河岸不斷發展,與之隔河相對的市郊米爾頓也近水樓台受惠,近年持續有地產商進駐興建設計時尚的分層住宅。區內住宅八成為分層,兩成是洋房。

米爾頓屬布里斯班西面市郊地區(Inner Western Suburb),面積約120公頃,約等如本港長洲的一半,距離中央商業區約2公里,屬商住地段,混合輕工業及物流業,亦有商業大廈及零售店舖。

布里斯班西面市郊是最早有歐洲移民居住的區域,米爾頓早在1850年已有移民定居,目前仍可見到早期的歐式建築物。區內的Park Road可說是布里斯班的咖啡店發源地,不同個性和主題的咖啡店及餐廳都雲集此路,其中約30年前進駐的意大利餐廳La Dolce Vita,數層樓高的鐵塔裝飾成為搶眼標誌,是遊人的打卡熱點,亦令米爾頓被冠上「小巴黎」的稱號。

麇集高品味個性小店

有別於市中心大型百貨公司及連鎖店林立,米爾頓有的是別樹一格的精品店、古董商行及著名時裝設計師的店舖,散發着高品味的購物消閒氛圍。此外,昆士蘭州(下稱昆州)最古老的啤酒品牌XXXX釀酒廠亦在此區屹立近140年歷史,還有當地人稱「大鍋子」的桑科普足球場(Suncorp Stadium),可容納5.3萬觀眾,是舉辦欖球聯賽和聯盟賽事、英式足球賽和演唱會的場地,也是昆士蘭人心中具特殊地位的運動殿堂,每年到訪參加賽事活動的人數超過100萬。

根據2016年澳洲人口普查報告,米爾頓有約2274人居住,過去5年人口增加14%,居民年齡中位數為29歲,較澳洲平均中位數低9歲,是一個年輕的社區,約57.8%居民於澳洲出生,相對全國平均水平66.7%稍低。約72%居民操英語,普通話為第二流通語言,但只佔4.6%。

據地產網站Property Value數據,區內家庭年入息以逾13萬至18萬澳元(約78.8萬至109.2萬港元)比例最多,佔21.3%,較布里斯班市平均16.7%高;年收入7.8萬至13萬澳元(約47.3萬至78.8萬港元)亦佔20%,屬中高收入的區域。

米爾頓的家庭結構以沒有孩子的夫婦佔29.2%最多,有子女的家庭佔25.8%居次,單身人士則佔15.2%。區內住宅近64%作出租,約24%自住,當中13.9%無按揭貸款。

分層租金回報5.6厘

Property Value統計,米爾頓分層住宅去年11月樓價中位數為43.9萬澳元(約266.3萬港元),在昆州排名109位,按年跌價約21.3%。周租中位數約470澳元(約2851港元),排第33位,回報約5.6厘,較全國整體租金回報4.63厘高。

屋價中位數方面,期內約87.4萬澳元(約530.1萬港元),按年跌價約9.5%,在昆州排第68位;周租中位數約565澳元(約3427港元),排第74位,回報約3.4厘,較全國整體租金回報4.24厘低。

鄰區Auchenflower分層住宅期內樓價中位數為42.5萬澳元(約257.8萬港元),按年跌價約6.7%;周租中位數約380澳元(約2305港元),回報約4.7厘。期內屋價中位數約110萬澳元(約667.2萬港元),按年升值約20.3%,較昆州整體屋價中位數高出近1.3倍;周租中位數約550澳元(約3336港元),回報只約2.6厘。

一河之隔的West End區同期分層樓價中位數為53萬澳元(約321.4萬港元),按年跌價約5.36%;周租中位數約470澳元(約2851港元),回報約4.6厘。期內屋價中位數與Auchenflower同為約110萬澳元(約667.2萬港元),按年跌價約0.45%;周租中位數約600澳元(約3639港元),回報只約2.9厘。

上述Auchenflower區及West End區的屋價中位數均逾100萬澳元(約606.5萬港元),米爾頓則90萬澳元(約545.9萬港元)有找,洋房及分層住宅租金回報亦較上述兩區高,反映米爾頓住宅相對「值租」。

米爾頓水陸交通完善,火車站與布里斯班市中心的中央火車站只有兩站之隔,車程約7分鐘,前往國際機場只需37分鐘。米爾頓站為市區進入布市西面郊區如Ipswich及Rosewood的第一站。區內的Go Between Bridge,為連接West End、South Bank及南布里斯班的行車與行人橋樑。米爾頓碼頭並有CityCat渡輪往來布里斯班河沿岸各站。

 

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