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悉尼史卓菲 亞裔買家撐起樓市
交通樞紐 名校林立 分層值租

周六地產專題_海外置業

2017年11月25日

若參加澳洲悉尼當地的短線旅行團,史卓菲(Strathfield)是旅遊巴士必經的中途站,該區為悉尼內西區交通樞紐,不但是巴士中轉站,跨州火車線也在此設站。史卓菲與悉尼市中心僅相距半小時車程,再加上設有商場,中韓式食肆林立,又位處名校網,因而吸引亞洲多個國家及地區的移民聚居,令當地住宅物業備受追捧。

史卓菲位於悉尼市中心以西12公里,是傳統的華人和南韓人聚居地。當地華裔居民由2011年至2016年增加15%,至接近5800人,佔全區人口約22%;至於韓裔同期增加17%,至約2900人,佔總人口11%;當中大部分是移民。根據最新人口普查,中國內地移民由2011年的2319人,增至2016年的2647人,增幅達14%;同期,南韓移民更增長19%至2539人;而來自香港的居民變化不大,保持在500多人。

華裔和韓裔佔史卓菲達三分一人口,中菜和韓式餐館自然不少,最廣為人知的中式食肆肯定是位於Strathfield Plaza旁的大三元海鮮酒樓,雖然並非米芝蓮名店,卻是眾多短線旅行團慣常的集合地點,因此人流極旺。

巴士中轉及跨州火車連接

史卓菲是悉尼內西區的交通樞紐,其火車站有8個月台,北岸線、北區線、西區線、內西區線、南區線、中海岸線、紐卡素線及藍山線都會停靠,車站旁有巴士中轉站,往中型商場Strathfield Plaza僅數分鐘步程,十分方便。

該區不少居民都在悉尼市中心上班,三分之一選擇乘搭火車。以北區線為例,由史卓菲站乘坐「快車」(停站較少)前往中央火車站(Central Station)只需13分鐘。在上班及上學的高峰時段,每小時有多達7班次開往悉尼市區。

正因為史卓菲的交通四通八達,加上與悉尼市中心的距離不算遠,兼且購物便利,更重要的是區內有多所名校,這些都成為史卓菲住宅的賣點,吸引中國內地、香港、南韓和印度等地移民遷入甚至買樓投資。

隨着人口增長,史卓菲的住宅需求日益殷切,加上該區的獨立屋樓價中位數動輒200萬澳元(約1179萬港元)以上,所以愈來愈多人選擇住分層單位。截至去年8月,區內獨立屋和分層單位數目相若,同樣約3800戶,各佔住宅總數47%,餘下6%是相連屋(Semi-detached House)等其他類型單位。由於區內有多幢高層大廈正在施工,預計分層單位數量將來很大機會超越獨立屋。

獨立屋價按年升11%

雖然區內獨立屋和分層住宅數目相當接近,但兩者樓價卻有明顯距離。房地產研究機構CoreLogic RP Data資料顯示,截至今年7月,史卓菲獨立屋樓價中位數是247.5萬澳元(約1459萬港元),12個月累漲11.2%,跑贏過往10年平均每年9.4%的升幅,在新南威爾士州(新州)獨立屋樓價中位數排行榜佔較高的61位。至於分層樓價中位數為72.5萬澳元(約427萬港元),僅及獨立屋三成,入市門檻低得多,於新州分層樓價中位數排行213位,短線升值力顯然及不上獨立屋,截至今年7月的過去12個月僅微升1.5%,並跑輸過去10年平均每年6.6%升幅。

住宅長線升值力方面,獨立屋樓價中位數從2005年的98.5萬澳元(約581萬港元)攀升至目前的247.5萬澳元(約1459萬港元),累積大漲1.5倍;分層樓價中位數則從12年前的40.9萬澳元(約241萬港元)漲至現時的72.5萬澳元(約427萬港元),累積上升77%。

區內分層單位升值力雖不及獨立屋,但從投資角度看,入場費較容易負擔,租金回報亦較高。參考物業中介網站realestate.com.au的資料,今年11月初史卓菲的3房獨立屋樓價中位數是219萬澳元(約1291萬港元),周租中位數是690澳元(約4067港元),租金回報率1.64厘;4房獨立屋樓價中位數為265萬澳元(約1562萬港元),周租中位數是830澳元(約4892港元),租金回報1.63厘。

3房分層租金回報逾四厘

分層樓價方面,同期1房樓價中位數是57.675萬澳元(約340萬港元),周租中位數為440澳元(約2593港元),租金回報3.97厘;2房樓價中位數是73萬澳元(約430萬港元),周租中位數為550澳元(約3242港元),租金回報3.92厘;3房樓價中位數是85萬澳元(約501萬港元),周租中位數為680澳元(約4008港元),租金回報4.16厘。

坐落在Clarence Street 1號7樓一個3房分層單位,有電梯,坐向東,室內光猛,有兩個浴室,鄰近名校,業主叫租每周680澳元(約4008港元)。按照目前這類單位估值中位數76.3萬澳元(約450萬港元)來推算,未計雜項開支,租金回報高達4.63厘。

 

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