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波士頓舊倉庫變新豪宅區
科研搖籃 人口年輕 樓價標青

周六地產專題_海外置業

2017年11月18日

美國經濟復甦,美元保持強勢,樓市持續向好,在西岸有龐大傳統華人社區的三藩市和洛杉磯,以及位於東岸貴為全球金融中心的紐約等為人熟悉的城市,備受投資者追捧,自然大佔優勢。在東岸由波士頓與毗鄰城市組成的波士頓都會區,為高等教育、醫療保健及投資基金中心,吸引頂尖人才、企業和投資者來到生活和工作,樓市表現也毫不遜色,今年9月整體住宅樓價中位數按年升7%,跑贏美國整體樓市。區內昔日的倉庫碼頭,經10多年發展,如今命名為海港區(Seaport District),商業活動漸成氣候,一手豪宅入場費僅約84.6萬美元(約660萬港元),只相當於香港市區的居屋價。

波士頓為麻薩諸塞州(Commonwealth of Massachusetts,簡稱麻省)的首府及最大城市,而包括波士頓、劍橋、牛頓等城市及地區在內的波士頓都會區,雲集約百所大學,孕育多方面人才。

哈佛麻省理工名校雲集

據U.S. News發布最新2018年美國大學排名,50間頂尖學府中,有7間位於波士頓都會區,其中排名第二的哈佛大學,為美國歷史最悠久的高等學府;第五位的麻省理工學院,則以科學及工程學聞名。至於波士頓大學和麻薩諸塞大學波士頓分校亦赫赫有名。另外,頂尖私立中學波士頓拉丁學校,亦令不少期望子女得到優質教育的父母趨之若鶩。

高品質的教育,加上人口年輕,為波士頓注入充沛活力。據仲量聯行引用羅兵咸永道的MoneyTree研究報告指出,波士頓有超過40%的大學畢業生會留在當地都會區工作,該市35%的人口在20至34歲之間,42%人口擁有本科大學學位或以上學歷。仲量聯行研究資料顯示,波士頓在2016年美國生命科學展望中排名第一,也是僅次於矽谷的美國第二大高科技就業城市。近3年來波士頓的平均失業率3.2%,低於全美整體的4.1%。

美國樓市持續穩定上升,根據萊坊《全球樓價指數》,比較全球55個國家或地區今年第二季的住宅表現,美國樓價按年升5.8%,排名25位。美國地產網站Zillow公布的Zillow Home Value Index資料,今年9月美國整體住宅樓價中位數約20.27萬美元(約158萬港元),按年升6.9%;波士頓都會區的樓價中位數約43.07萬美元(約336萬港元),按年漲7%,略為跑贏大市;中心區的波士頓市價格中位數升幅最大,按年漲9.3%,至56.14萬美元(約438萬港元);哈佛大學及麻省理工學院所在地劍橋市則按年升7.4%,至72.74萬美元(約567萬港元)。至於樓價中位數最高的牛頓市,按年只有4.2%增幅,至96.19萬美元(約750萬港元)。現時波士頓都會區的住宅叫價中位數約47.5萬美元(約371萬港元)。

租金方面,波士頓都會區今年9月月租中位數2362美元(約1.84萬港元),按年升2.3%,升幅較美國整體的2.1%略高。

都會區住宅樓價看漲2.9%

波士頓市近年大力發展東南面的海港區,以往的大型倉庫和停車場,都逐漸化身成商住綜合區,吸引多間大型企業在此設立總部,新建的豪宅成為樓市指標之一。根據Zillow資料顯示,區內樓齡兩年的22 Liberty Drive,一個中層1房單位,實用面積1035方呎,叫價135.3萬美元(約1055萬港元),呎價1307美元(約1.02萬港元)。今年落成的10 Farnsworth,一個低層3房單位,實用面積2113方呎,售價279.5萬美元(約2180萬港元),呎價1323元(約1.03萬港元)。

美國商務部公布,今年9月全國新屋銷售按月升18.9%,為25年來最大升幅,經季節性調整後為66.7萬間,較預期多,並且是10年以來最勁。Zillow預期,2018年美國整體樓價看升3.1%,波士頓都會區相信可上揚2.9%。美國樓市仍有力上升,主要原因是新供應不多,二手放盤亦少,市場需求強大。早前發布的《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》分析,三藩市樓市正趨向泡沫,波士頓仍處於健康水平。

 

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