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悉尼威樂比吸引「升呢客」換大屋
低密度高檔純住宅區 獨立洋房佔62%

周六地產專題_海外置業

2019年2月16日

送犬迎豬賀新歲,遠在澳洲悉尼的華人都感受到過春節氣氛,屬於威樂比市政區(Willoughby LGA)、被喻為「悉尼銅鑼灣」的車士活(Chatswood),消費點一帶放滿巨型充氣金豬,張燈結綵,十分熱鬧。同區的威樂比(Willoughby)則寧靜如昔,這個以獨立屋為主的中高檔住宅區,去年屋價下跌近一成,吸引不少之前心儀這一區,但銀彈不足的買家把握機會細屋換大屋。

位處於悉尼下北岸(Lower North Shore)的威樂比,與車士活僅相距約10分鐘車程,兩區的規劃有所不同:威樂比大多數住宅是獨立屋,車士活則高樓大廈林立。參考2016年統計數據,威樂比住宅有62%屬獨立屋,12%是相連屋,分層單位佔26%;車士活則是分層單位佔66%,獨立屋有30%,相連屋僅佔4%。

10分鐘車程抵消費點車士活

車士活樓市的賣點是生活便利,有多個大大小小的商場,兼且亞洲食肆林立,簡單而言就是足不出「區」,想要的都信手可得。反觀威樂比樓市所瞄準的,則是鍾情寧靜綠化居住環境但不失便利的買家或租客。威樂比屬低密度純住宅區,綠化率高,林蔭處處,沒有大型商場,只有零星小店,當中不乏具水準的餐廳和咖啡店;居民購物及消閒娛樂,可求諸約10分鐘車程的車士活,相當方便。

空間寬敞 屋地平均逾5700呎

威樂比和車士活都屬中高檔住宅區,獨立屋樓價中位數同樣超過200萬澳元(約1116萬港元),分層單位樓價中位數則貼近100萬澳元(約558萬港元)。根據澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data提供的數據,威樂比獨立屋樓價中位數去年10月為210.5萬澳元(約1174萬港元),在悉尼600多個城區中排行第150位,稍低於車士活獨立屋樓價中位數的225萬澳元(約1255萬港元)。同期,威樂比的分層樓價中位數約92.5萬澳元(約516萬港元),在悉尼排146位;車士活的分層樓價中位數則為108萬澳元(約602萬港元)。

隨着悉尼樓價下跌,威樂比的住宅價格亦有所下調,變得較易負擔,獨立屋樓價中位數截至去年10月按年下調9.9%,與過去10年每年平均升值8.3%大相逕庭;但期內分層樓價中位數逆市上揚,按年漲4.4%,惟仍低於過往10年年均7.8%的升幅。

有物業代理表示,如今悉尼樓市降溫,多了首次置業人士物色中低價住宅,同時亦有趁樓價下調而計劃「細屋搬大屋」的業主,遷往先前無能力負擔的城區,威樂比正是受「升級客」青睞的城區之一,以屋地(住宅連前後院)而論,平均面積為535方米(約5759方呎),居住空間甚為寬敞。

威樂比樓價雖在調整,但長線升值潛力仍然不俗。與2000年樓價水平比較,威樂比的獨立屋樓價中位數從當年的56.8萬澳元(約317萬港元),上漲至去年10月的210.5萬澳元(約1174萬港元),18年累積升值271%;分層單位樓價中位數則由當年的30.65萬澳元(約171萬港元),升到92.5萬澳元(約516萬港元),累積升幅達202%。

屋價短期調整 18年累漲271%

威樂比的黃金地段為High Street、Willoughby Road、Marlborough Road及Wyalong Street,鄰近威樂比公園(Willoughby Park)、威樂比女子中學(Willoughby Girls High School)和St Thomas'天主教小學一帶。

坐落在Wyalong Street 47號的3房獨立屋,佔地872平方米(約9386方呎),於2016年11月以214萬澳元(約1194萬港元)易主。參考地產網站Domain提供的粗略估價,目前該物業的估值中位數是197萬澳元(約1099萬港元),較兩年多前低約17萬澳元(約95萬港元),跌價7.9%。

上述千萬港元級數的大屋,由於佔地面積偌大,具備龐大的重建發展潛力,預計當市況好轉,樓價不難回升。

 

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