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檳城浮羅地滑新樓日增變靚啲
發展成熟交通完善 享喬治市消閒之便

周六地產專題_海外置業

2018年1月20日

馬來西亞檳城首府喬治市自部分地段,被列入《世界遺產名錄》的文化遺產項目後聲名鵲起,東北角一帶古蹟受到保護,對該市發展有利有弊,因會令市中心可開發或重建的地皮緊缺,物業高度也受嚴格限制。由於檳城經濟持續發展,住屋需求日增,新生代又大多偏向追求附設康體設施的新式大廈,發展商為配合需求,積極向喬治市外圍覓地。與喬治市相隔一條馬路的浮羅地滑(Pulau Tikus),近年開始有逾25層高的豪宅落成,一手單位入場價520萬港元有找。

喬治市獲《世界遺產名錄》「加持」後,旅遊業備受帶動,然而並非所有古建築都得到保育及再生。由於《名錄》範圍內的物業不能拆卸及改建,雖可出租但規限多多,導致不少業主索性任由屋宇失修破落。這裏一些地段確實熱鬧整潔,百年建築保育活化得宜,又有壁畫潤飾,可是轉個街角卻截然不同,落入荒涼恍如廢墟。

喬治市主要道路Jalan Burma另一邊地區浮羅地滑發展相對不受限制,近年有不少地產商進駐,收購舊樓重建,目前大部分樓宇為3至10多層高,只有兩座超過25層的新樓,顯得鶴立雞群,隨着重建持續,市容將愈見現代化,樓價可望穩步向上。

現住人口華裔佔近半

浮羅地滑為傳統商住地段,道路交通規劃成熟,主要幹道Jalan Burma有多路巴士線來往本區至西北面的丹絨道光和峇都丁宜海灘(Batu Ferringhi Beach)度假區等,生活配套如銀行及餐廳亦集中此路兩旁。區內沒有大型商場,入夜顯得寧靜,更符合高級住宅區的標準,加上鄰近喬治市兩大商場Gurney Paragon及Gurney Plaza,既享鄰區購物消閒之便,又擁有安靜的居住環境。世紀21董事楊曼莉指出,浮羅地滑華裔居民佔人口約46%,普遍講廣東話、普通話及英語。

馬來西亞住宅市道去年上半年量跌價穩,據馬來西亞國家房產資料中心(National Property Information Centre)發表全國2017年上半年地產市場報告顯示,期內有94992宗住宅買賣,按年減少7%。佔成交量48.3%的吉隆坡、柔佛、雪蘭莪及檳城,交投量按年回落6.3%至14.9%;整體總值約328.5億林吉特(約647億港元),按年升0.5%。去年上半年有28397個新單位推出,較2016年同期減少9.1%,相對2016年下半年的21456伙,卻增加32%。分層住宅佔新供應44.8%,其次是2至3層高的排屋(Terrace House),佔23.2%。

期內檳城一手住宅整體成交有5697宗,按年減約14.9%;其中檳島佔2604宗(約46%),威省有3093戶(約54%)。成交最多為售價50萬林吉特(約99萬港元)以內的單位,達4306宗(佔約76%);100萬林吉特(約197萬港元)以上只有426宗(佔7.5%)。住宅類型交投則以排屋(佔1036宗)最多。

國家房產資料中心並發表馬來西亞2017年第三季樓市初步概況,整體樓價指數187.6,按年升5.1%;平均樓價約40.48萬林吉特(約80萬港元)。以指數於2010年100點為基數顯示,7年來輾轉上升,屢創新高。14個州份的樓價指數中以柔佛最高報207.5,吉隆坡居次報197.8,雪蘭莪以191.1列第三,第四為檳城的190.5,按年升幅3.6%至5.3%。

檳城樓價低吉隆坡46%

檳城整體住宅樓價去年第三季約42.7萬林吉特(約84萬港元),按年上升3.6%,造價較吉隆坡整體平均樓價約78.5萬林吉特(約155萬港元)低45.6%。以平均價計算期內檳城獨立屋69.6萬林吉特(約137萬港元),按年升6%;半獨立式房屋(Semi-Detach House)約60.1萬林吉特(約118萬港元),按年升6.2%;排屋約47.9萬林吉特(約94萬港元),按年升5.2%;分層住宅34.1萬林吉特(約67萬港元),按年微升0.5%,後者較吉隆坡低約三成。

目前浮羅地滑最高住宅為有32層的The Cantonment,約兩年多樓齡,提供71個住宅單位。據地產網站mudah.my放盤資料,該豪宅一個高層實用面積1000方呎單位,3房2套間隔,售價150萬林吉特(約296萬港元),呎價約1500林吉特(約2955港元)。該類尺碼單位現叫租每月約4000林吉特(約7880港元),以此推算,租金回報約3厘。

據地產網站propsocial資料,浮羅地滑分層住宅平均售價約113萬林吉特(約223萬港元),平均呎價約736林吉特(約1450港元),單位平均月租3378林吉特(約6655港元),租金回報約4厘。相宜之選有位於Jalan Yeoh Guan Seok的Desa Pulau Tikus,4層高共14伙,一個實用面積850方呎3房單位,以55萬林吉特(約108萬港元)放售,呎價約647林吉特(約1275港元)。

位於喬治市Jalan Kelawai 89號有近30年樓齡的Taman Festival,共12層高,一個實用面積1700方呎單位,以120萬林吉特(約236萬港元)放售,呎價約706林吉特(約1391港元),賣點是生活便利,往Gurney Paragon購物中心僅7分鐘步程,落一條街是浮羅地滑主幹道Jalan Burma,各式店舖齊備。

 

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