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倫敦哈克尼有地鐵雖遠亦近
市郊Woodberry Down環境天然 上班族愛擇居

周六地產專題_海外置業

2018年10月20日

英國倫敦為歐洲金融中心,不少在市中心的上班族經常面對巨大壓力,他們特別在意公餘時候保持身心平靜,部分人寧可放棄居於市中心的便利,搬往以有公共交通工具連接的市郊低密度住宅。位於英國倫敦哈克尼自治市(London Borough of Hackney,下稱哈克尼)的Woodberry Down,近期開賣的新盤位處地鐵站旁,10分鐘車程已可達倫敦市中心。

哈克尼位於倫敦東北部,其西北端的Woodberry Down位於兩大公園之間,環境優美,由2005年開始進行為期30年的舊區重建,部分私人住宅陸續開售,一個實用面積664方呎1房戶,入場費約571萬港元,同等價錢只能買到香港油塘新盤實用面積不足300方呎的1房單位。

樓價十年升值83%

英國土地註冊局(Land Registry)官方網頁最新數據顯示,今年8月哈克尼整體住宅平均價約58.3萬英鎊(約600.6萬港元),按月升4.1%,按年微漲1.9%;同期倫敦整體樓價平均約48.6萬英鎊(約500.7萬港元),按月微挫0.5%,按年回軟0.2%。若以過去10年計,哈克尼整體樓價累升約82.9%,同期倫敦整體樓價升值72.6%,反映哈克尼表現優於大市,具投資價值。

英國物業網站Zoopla數據顯示,Woodberry Down各類住宅售價中,最平為分層單位,平均售價50.2萬英鎊(約517萬港元),最貴的獨立屋(Detached)平均價144.9萬英鎊(約1492萬港元)。

根據該網站統計資料,Woodberry Down分層兩房單位放盤平均叫價61.9萬英鎊(約637萬港元),平均叫租每月約1722英鎊(約1.77萬港元),以此計算,租金回報率約3.3厘。

英國地產網站Rightmove統計,以Woodberry Down Estate為中心約0.4公里範圍內的住宅成交顯示,今年首8個月共有52宗買賣,為去年全年79宗的65.8%,當中坐落Woodberry Grove的Residence Tower的36室3房戶,2012年8月一手成交價30萬英鎊(約309萬港元),同年11月以40萬英鎊(約412萬港元)易手,升值33.3%;單位今年8月再轉手,造價高見60.7萬英鎊(約625萬港元),約6年賬面獲利20.7萬英鎊(約213萬港元),升幅約51.8%。

而Seven Sisters Road 406號3室,2013年6月成交價36.8萬英鎊(約379萬港元),今年6月以53萬英鎊(約546萬港元)沽出,5年賬面獲利16.2萬英鎊(約167萬港元),升值44%。

Woodberry Down在19世紀前為農業區,自上世紀初逐漸發展為住宅區,至五十年代,哈克尼市議會於區內兩個水塘旁邊,建成該區第一個大型住宅屋邨Woodberry Down Estate,共有2000個單位。隨着物業老化,市議會2005年決定將之重建,以提供逾5500個公私營住宅及各項生活配套設施,並重新命名為與所在地區同名的Woodberry Down。

英國最大型重建 涉5517伙

分階段建造中的Woodberry Down佔地約26公頃,投資額高達10億英鎊(約103億港元),被稱為英國最大舊區改造項目之一,落成後將提供5517個公私營住宅單位,規模相當於半個香港沙田第一城(共10642伙),區內亦會設公園、學校及健康中心等各種公共設施。

項目首階段工程早於2009年動工,至今已有1502個單位入伙,預計至2022年將再多759伙落成。整個活化項目預計2035年完成,長線來看該區樓價潛質優厚。

哈克尼市議會去年10月公布的Local Plan 2033長遠規劃文件草稿中訂立目標,今年至2033年,會在哈克尼新增約3萬伙公私營住宅,當中逾兩成(約7000伙,包括上述舊區改造)便位於Woodberry Down地區,可見該區屬全市新住宅供應重地之一。

Woodberry Down交通配套不俗,由地鐵Manor House站到倫敦市中心Euston站(未來High Speed 2高速鐵路倫敦終點站),只需約10分鐘,到主要金融區金絲雀碼頭(Canary Wharf)亦僅半小時,往希斯路機場(Heathrow Airport)則約1小時15分鐘。若自駕到市中心約25分鐘。

文:梁思培

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