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倫敦哈姆雷特塔白教堂青出於藍
左擁右抱兩大金融區 地鐵新線再下一城

周六地產專題_海外置業

2018年11月17日

倫敦貴為英國首都兼全球金融中心,具備治安良好、法律體制完善等種種優勢,加上著名學府林立,令海外投資者對倫敦住宅趨之若鶩,即使樓價高企亦無損入市熱情。位於東倫敦的哈姆雷特塔自治市(London Borough of Tower Hamlets,下稱哈姆雷特塔),過往是藍領及移民聚居的舊區,自政府近年進行舊區重建,新住宅接續落成,為樓市帶來新動力,其中白教堂區(Whitechapel)備受看好,業界估計其樓價未來4年可漲近兩成,升幅跑贏大部分倫敦市中心地區 。

哈姆雷特塔的白教堂長久以來有不同族裔聚居,人口種族多元化,亦受貧窮和人口過多等社會問題困擾。據哈姆雷特塔2014年編製的各區資訊,2011年人口統計,白教堂有14190人口,佔該市5.9%,以孟加拉裔移民佔38.2%最多(約5421人),其次為佔26.2%的白種英國人(約3718人)。

舊區活化 新樓落成醞商機

白教堂共有5707個住宅單位,屬自置單位的比例只有22.7%,較哈姆雷特塔的26.6%及倫敦的49.5%明顯偏低。不過,隨着政府近年致力在東倫敦推行大規模舊區改造,活化計劃如雨後春筍,為包括白教堂在內的重建區樓價帶來升值潛力;加上交通配套持續改善,有愈來愈多新住宅落成。白教堂地理位置不俗,西面緊靠倫敦商業及金融中心倫敦市(City of London),東面為倫敦第二個金融中心金絲雀碼頭,因此吸納大量在市中心上班的高薪一族承租。區內一個住宅新盤今年8月底開售,實用面積437方呎開放式單位,入場費45.8萬英鎊(約470萬港元),而相若價錢只可買到香港元朗新盤尚悅.嶺一個279方呎1房戶(折實售價459.2萬港元)。

英國土地註冊局(Land Registry)官方網頁最新數據顯示,今年8月倫敦整體住宅平均售價約48.6萬英鎊(約499萬港元),同期哈姆雷特塔整體住宅平均售價約44.6萬英鎊(約458萬港元),較大市低水8.2%。哈姆雷特塔8月樓價按月微跌3.3%,按年升0.15%,同期倫敦整體樓價則錄得0.16%按年跌幅。若以過去5年市況計,哈姆雷特塔整體樓價累升約44.3%,與同期倫敦整體樓價漲44.8%相若,反映哈姆雷特塔長遠樓價升值潛力與大市睇齊。

住宅售價三年升24%

參考英國地產網站Rightmove成交資料,白教堂8月整體住宅平均樓價約73.5萬英鎊(約754萬港元),按年升8%;比較2015年的59.4萬英鎊(約610萬港元),則漲23.7%。該網站成交資料顯示,今年白教堂區交投不算特別活躍,首8個月約有166宗一手及二手成交,較去年同期的247宗減少32.8%。

白教堂近期住宅成交有位於Boyd Street 7號的4室,9月以71萬英鎊(約729萬港元)易手,原業主2012年以42.5萬英鎊(約436萬港元)購入,6年賬面獲利28.5萬鎊(約292萬港元),單位升值67.1%。若追溯至2009年,單位造價僅30萬英鎊(約308萬港元),9年勁升1.4倍。

位於Plumbers Row 18號的Albany Court 21室,1999年6月一手成交價為12.2萬英鎊(約125萬港元),2006年10月以22.5萬英鎊(約231萬港元)易手,升值84.4%。今年8月再度轉售,作價44.5萬英鎊(約457萬港元),賣方持貨12年賬面獲利22萬英鎊(約226萬港元),單位漲價98%。

交通日善 後市看漲兩成

仲量聯行英國住宅研究部主管Nick Whitten表示,隨着白教堂發展漸趨成熟,加上計劃明年12月全線通車、橫向貫穿倫敦東西部的伊利沙伯地鐵線(Elizabeth Line)亦在白教堂設站,將加強該區的對外聯繫,預計2018至2021年的未來4年白教堂區住宅樓價將急漲19.8%,升幅勢跑贏大部分倫敦市中心地區;同期租金升幅預計約15.3%。

據Zoopla資料顯示,白教堂現時分層3房單位放盤平均叫價96.1萬英鎊(約986萬港元),平均叫租每月約2984英鎊(約3.1萬港元),租金回報達3.7厘,至於兩房分層單位租金回報更達3.9厘,高於本港住宅新盤普遍逾3厘的租賃回報。

距倫敦市核心商業區僅約兩公里的白教堂交通四通八達,白教堂地鐵站為區內主要交通樞紐,3條鐵路線(District、Hammersmith & City以及Overground線)均途經該站;而伊利沙伯線預計明年12月全線通車,屆時由白教堂站前往金絲雀碼頭金融區,將由現時的14分鐘縮短至約3分鐘,到市內購物熱點Bond Street站只需10分鐘,至希斯路機場(Heathrow Airport)車程亦將由現時逾一個小時,大大縮短至僅36分鐘。

文:梁思培

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