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悉尼La Perouse盤少矜貴
三面環海 高球勝地 百戶小區

周六地產專題_海外置業

2017年8月19日

澳洲悉尼有一個城區,三面環海,大部分屬高爾夫球場及林地,住宅面積只約五分一,僅百餘戶,環境寧靜風景優美,10分鐘內便可步行至海邊,如此世外桃源,正是悉尼東南岸的La Perouse,由於位置優越,即使住宅入市門檻頗高,仍受投資者追捧,從當地超過半數單位為出租物業可見一斑,加上住宅數量極少,更顯矜貴。

著名港產導演吳宇森執導的荷里活巨製《職業特攻隊2》,有幾幕經典場面是在悉尼禿島(Bare Island)上拍攝,島上木橋連接的對岸,便是旅遊熱點La Perouse。它的面積不大,只有1.8方公里(約180公頃),較香港長洲(3方公里)還要小,形狀如啞鈴,東南面整片土地闢作高爾夫球場,中部是林地,住宅區坐落在西北面,靠近禿島和窄長的海灘Frenchman's Beach,若熱愛高球和水上活動,居住在La Perouse便可日夕揮桿,兼與海為伍。

屋價逾千萬港元 三年漲46%

La Perouse住宅區由少於10條街道組成,近八成為獨立屋,相連屋和分層單位各佔一成左右。城區充滿度假氛圍,居住空間普遍相當寬敞,七成半為中大型單位,當中3房戶佔39%,4房或以上的大宅有36%,餘下為1房和2房細單位。

該區僅得百餘戶,放盤自然甚少,要買到心儀的夢想居停可遇不可求。物以罕為貴正是La Perouse住宅值錢之處,獨立屋價格中位數今年5月達194.3萬澳元(1197萬港元);分層單位也不便宜,樓價中位數同期升至115.5萬澳元(約711萬港元)。

截至今年5月的過去3年,La Perouse獨立屋價格中位數累積大漲46.4%,分層樓價中位數也飆升34.2%,升值力相當不俗。參考房地產網站Domain資料,La Perouse近期只有一個放盤,位於Goorawahl Avenue 21號的3房獨立屋,外形不算新,勝在佔地廣,連後園面積達486方米(約5231方呎),而且面向海灘,附近又有食肆,業主叫價225萬澳元(約1386萬港元)。物業另一個賣點,是可申請重建,屆時樓價應有可觀升值,若以上述叫價成交,印花稅約10.924萬澳元(約67萬港元);外地買家須支付18萬澳元(約111萬港元)的海外人士額外印花稅。

如果投資者有意購入收租等升值,就要了解一下業主須負責的雜費;如物業屬獨立屋,可毋須支付管理費,市政費每季575澳元(約3541港元),即每月約192澳元(約1182港元);水費每季172澳元(約1059港元),相當於每月57澳元(約351港元)。

舊屋與空地皆有捧場客

由於La Perouse盤源稀缺,所以具備重建潛力的舊屋以至空地都備受追捧。今年2月底,位於Endeavour Avenue 3號一幅靠近海濱的空地,便以181萬澳元(約1115萬港元)通過拍賣售出;地皮面積411方米(約4424方呎),呎價409澳元(約2519港元),與香港的地價相比,可謂十分超值。

除住宅放售量少,La Perouse租盤亦很矜貴。瀏覽物業中介網站realestate.com.au可發現,目前La Perouse一個放租盤也沒有,但這並不代表該區租務欠活躍而沒有收租投資者。事實上,根據最新統計數據,區內52%住宅用作出租,比例較自用還要多。

正因租盤渴市,所以住宅空置率極低,只有0.7%,即每150間物業才有一間是閒置。換句話說,從La Perouse全區只有百餘個住宅單位而論,可說是一盤難求。

租金方面,La Perouse獨立屋周租中位數是1115澳元(約6866港元),租金回報中位數約3厘;分層周租中位數約750澳元(約4619港元),租金回報中位數3.4厘,僅較獨立屋高0.4個百分點。不過,物業升值力不俗,可彌補租金回報偏低的缺點。

 

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