位處悉尼上北岸的特拉慕拉（Turramurra），在《北岸最宜居城區排行榜》中敬陪末席，主要失分在交通擠塞及購物消費規模細，但國家公園環繞兼治安良好，論居住環境可說一流，雖在悉尼當地包尾，若換在香港，相信可輕易打入十大宜居榜。好消息是，當局正計劃為特拉慕拉進行優化，提升配套設施，不少發展商已早着先機，收購獨立屋改建分層。若相信特拉慕拉樓市禾稈冚珍珠，改造後的前景值得憧憬。
悉尼北岸分為下北岸和上北岸，下北岸屬「水」，靠近內港灣；上北岸則屬「木」，山林處處。地勢較高的特拉慕拉，正正被兩個國家公園簇擁，分別是西南面大約6公里的Lane Cove國家公園，以及東北面6公里的Ku-ring-gai Chase國家公園。若鍾情大自然環境，喜歡行山或郊遊，特拉慕拉確是理想生活之地。
交通擠塞失分 居住環境一流
根據房地產資訊機構Domain公布的《北岸最宜居城區排行榜》，特拉慕拉靠着獨特地形、綠化環境及良好治安，增添不少分數；可惜公路擠塞問題和消費點欠規模等缺點，拉低了整體評價，結果在26個北岸城區中包尾。
太平洋公路（Pacific Highway）是貫通特拉慕拉的主要道路，可是在繁忙時段經常塞車，不少居民寧願選擇乘搭火車外出。特拉慕拉火車站屬於北岸火車線，早上繁忙時段會加密班次，平均每隔5分鐘便有一班開往悉尼市中心，中途經過多個北岸城區，前往中央火車站車程約41分鐘，到北岸消費熱點車士活（Chatswood）只需15分鐘。
特拉慕拉火車站周邊是城區的消費點，但只屬小鎮商業模式，大多為一兩層高建築物，設有咖啡店、麵包店和藥房等小店，亦有一間大型超市提供基本生活所需。若想尋找較多娛樂及選擇，搭火車到車士活也很方便，該處有兩座大型時尚購物中心。
第一太平戴維斯早前發表研究報告指出，在《特拉慕拉社區中心發展計劃》（Turramurra Community Hub Masterplan）下，特拉慕拉未來數年可望大蛻變，預計改造工程將於2020年展開，目標是保留小鎮情懷之餘，發展為充滿生機和活力的社區。計劃範圍以火車線、Ray Street與太平洋公路為界，將興建圖書館、多功能社區中心、停車場、消費點、公眾休憩用地及住宅。
特拉慕拉屬低密度住宅區，目前74%是獨立屋，4%是相連屋，餘下22%是分層單位。雖然距離改造工程啟動的時間還有一年多，但城區面貌已逐漸轉變，火車站一帶有數個多層住宅地盤正在施工；換言之，未來分層單位佔全區住宅總數比率將進一步提高。
樓市由熱轉冷 分層樓價下調
回望2011年，特拉慕拉只有14%住宅屬分層類型，獨立屋佔多達82%；至今獨立屋比例減少8個百分點，至74%，相信是被不少發展商收購後申請興建多層住宅所致。
房地產研究機構CoreLogic RP Data提供的數據顯示，特拉慕拉今年4月獨立屋樓價中位數是195萬澳元（約1135萬港元），在新南威爾士州500多個城區中排行第116高；分層樓價中位數是85.5萬澳元（約498萬港元），屬新州第126高。
單看上述排名，特拉慕拉的樓價中位數顯得頗高，但與同樣位處北岸火車線的鄰近城區屋價比較，特拉慕拉的屋價就變得相宜了。與其一站之隔的Warrawee和Pymble，今年4月獨立屋樓價中位數分別是257.6萬澳元（約1499萬港元）和235.1萬澳元（約1368萬港元），較特拉慕拉高出32.1%和20.6%。至於與特拉慕拉相隔兩個站的Wahroonga，同期的獨立屋樓價中位數價碼為202.75萬澳元（約1180萬港元），較特拉慕拉輕微高出4%。
有趣的是，特拉慕拉的分層樓價中位數相對鄰區卻較突出，比Warrawee的77.95萬澳元（約454萬港元）超出9.7%，並較Wahroonga的82萬澳元（約477萬港元）高出4.3%；不過相比Pymble的91.25萬澳元（約531萬港元），特拉慕拉則低6.3%。
截至今年4月的過去12個月，特拉慕拉獨立屋樓價中位數僅微升1.6%，遜於過往10年的平均7.6%年升幅；至於分層樓價中位數更下調6.6%，而過去10年的年均升幅是5.3%。城區樓價近年上升乏力，或多或少跟悉尼樓市由熱轉冷有關。
在澳洲，分層單位的升值力普遍不及獨立屋，而特拉慕拉大改造在即，發展商四處插旗起樓，買家投資獨立屋博收購也是不錯的選擇。
獨立屋18年累升243%
相對2000年，特拉慕拉獨立屋樓價中位數從當年的56.85萬澳元（約331萬港元），漲至最近的195萬澳元（約1135萬港元），累計升幅達243%，長線升值力不差。分層樓價中位數則由2000年的40.25萬澳元（約234萬港元），升至近期的85.5萬澳元（約498萬港元），升幅112%。2000年，獨立屋與分層樓價中位數僅相差16.6萬澳元（約97萬港元），今時今日兩者差距明顯擴大至109.5萬澳元（約637萬港元）。換句話說，以目前樓價中位價計算，購買一間獨立屋的價錢，足夠買下兩個分層單位，可見兩者差距已愈拉愈闊。
