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悉尼羅德斯洗底成功逆齡有道
樓價低水 吸引專才及小家庭

周六地產專題_海外置業

2018年2月24日

澳洲悉尼內西區羅德斯(Rhodes)昔日為化工廠之地,環境受到污染,居民僅數百,經過政府大力改善並轉型,現今已成為悉尼最受歡迎的中圈城區(Middle Ring Suburbs)之一。羅德斯市容時尚,高樓林立,又有大型購物中心及商業園,人口年輕,環境優美,悉尼首家宜家家居(IKEA)也落戶於此,吸引愈來愈多年輕專才和小家庭擇居。

羅德斯位於悉尼市中心以西大約16公里,屬於半島城區,東、西和北面都被巴拉瑪打河(Parramatta River)包圍。Concord Road是貫通羅德斯的主要道路,向南連接其他內西城區,朝北則通往西北區。

獨立屋不足200間 放盤量少

羅德斯設有火車站,路線以西原為化工和工業用地,經修復後改變用途,如今這一帶都是住宅大廈,附近有兩個公園,以及面積達5.1萬方米(約54.9萬方呎)的Rhodes Waterside購物中心,內有逾百商戶,包括宜家家居、百貨公司、銀行、郵局、家電店、超級市場、麵包店、海鮮及肉店、戲院及中式酒樓等各式食肆。

區內火車線與Concord Road之間是商住混合地,有商業大廈和社區中心,住宅大都是獨立屋,與消費點附近普遍為分層住宅的格局顯然有別。其他獨立屋主要集中在Concord Road以東的兩條街道Cropley Lane及Llewellyn Street,不少都擁有優美河岸景色。

羅德斯約九成半私人住宅屬分層單位,獨立屋佔不足4%,餘下逾1%才是相連屋;即接近4500戶為分層住宅,獨立屋少於200間,而且放盤甚少,可謂「一屋難求」。也由於獨立屋轉手量少,所以無論房地產研究機構或是物業中介行,都鮮有提供此區的獨立屋價格中位數等資料。

分層住宅12年漲價62%

參考人口普查數據,就可看到羅德斯住宅種類分布的明顯變化。2011年,全區有1838套分層單位,佔住宅總數逾85%;到2016年,這類單位已激增1.4倍,至4454伙。在這5年間,獨立屋數量減少約20間,佔住宅總數比例由約9.3%驟降至約3.7%。

根據房地產研究機構CoreLogic RP Data提供資料,截至去年10月,羅德斯的分層住宅樓價中位數約86萬澳元(約532萬港元),樓價在新南威爾士州接近600個城區中排行第124位。

截至去年10月的過去12個月,羅德斯分層樓價中位數僅微升1.8%,落後於過往10年每年平均4.7%的升幅。長線來看,羅德斯分層樓價中位數從2005年的53.2萬澳元(約329萬港元)上漲至86萬澳元(約532萬港元),12年累積升幅約62%,表現算是中上。從準投資者角度看,羅德斯分層樓價升勢未算凌厲,意味入場費屬相宜,租金回報亦可望較高。

羅德斯53%住宅用作收租,突顯同時受投資者和自住用家歡迎,分層單位周租中位數約650澳元(約4023港元),在新州排列第61高,平均租金回報約3.9厘。最新錄得的住宅空置率為3.9%,較新州的1.5%高出2.4個百分點。

一房戶租金回報逾四厘

位於上北岸的「悉尼銅鑼灣」車士活(Chatswood),近年同樣陸續有新落成的住宅大廈開售,分層樓價中位數已由2005年的48萬澳元(約297萬港元)升至去年10月的96萬澳元(約594萬港元),升幅達1倍;租金回報中位數卻不及羅德斯,僅錄得3.5厘。

細心分析羅德斯分層單位的樓價中位數,1房為68.56萬澳元(約424萬港元),周租中位數是540澳元(約3343港元),租金回報達4.1厘;兩房是90萬澳元(約557萬港元),周租中位數680澳元(約4209港元),租金回報約3.9厘;至於3房樓價跳升至128.31萬澳元(約794萬港元),周租中位數910澳元(約5633港元),租金回報約3.7厘。由此了解,細單位租金回報最高,入場費也低一截。1房分層單位樓價中位數較2房戶低約24%,與3房單位相比更低約47%。

羅德斯60%住宅是2房單位,1房戶佔23%,3房中型單位佔13%,至於4房或以上的大單位佔2%,餘下2%是未有分類的單位。

以樓齡較新的Shoreline Drive 38號住宅大廈一個2房分層單位為例,房間都安裝入牆櫃,主人房有獨立浴室。單位景觀甚佳,朝向河畔和園林,而且位置優越,大廈與羅德斯火車站、購物中心和河濱長廊僅距一段短步程。

業主放盤指引價為82萬澳元(約508萬港元),較其於2011年8月的57萬澳元(約353萬港元)買入價高約44%,如果最終以此價位成交,即業主持貨約6年半賬面賺25萬澳元(約155萬港元)。若新業主購入後出租,預計周租約660澳元(約4085港元),租金回報可達4.2厘。

 

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