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墨爾本克雷格本上車客吉星
住宅大件夾抵食 樓價抗跌逆市揚

周六地產專題_海外置業

2019年3月30日

澳洲墨爾本自2011年起,連續7年蟬聯全球最宜居城市之首的美譽,至去年微降一級,屈居次席。在這個魅力四射的大城市,當然亦有相對沒那麼起眼的地區,墨爾本市郊衞星城市克雷格本(Craigieburn)便是一例。不過,隨着該市被上車客發掘而漸受注目,暗星變吉星,在墨爾本樓價過去一年處於下降軌之際,克雷格本卻發揮強勁的抗跌力,住宅價格不跌反漲,表現勝過許多一線星級城區。

克雷格本位於墨爾本北面市郊,既然稱得上是衞星城市,與墨爾本市中心相距26公里,往來約45分鐘車程,不算特別遠,大概等同由香港中環駕車前往新界馬鞍山的時間。克雷格本地勢高,大多數地段位於海拔200米之上,可清楚眺望墨爾本市中心,景觀開揚。

首置津貼申請維州之冠

沉睡了好一段日子的克雷格本,如今是一個蛻變中的城區,除有新落成的住宅屋苑,生活配套如道路網升級、購物中心和體育場館等齊備,進化之中仍保留綠意盎然的一面,有綠油油的高爾夫球場、公園和草地。

克雷格本的居住空間相對寬敞,四成住宅至少有4個房,3房住宅佔近半數;分層住宅不多,1房和2房單位僅佔約一成。根據澳洲統計局於2016年底所做的人口普查,克雷格本87%住宅是佔地面積較大的獨立屋,相連屋佔11%,分層單位僅約2%。

雖然區內大部分住宅屋大地廣,但價格並非高不可攀,因而受到育有子女的家庭歡迎,亦獲得首次置業人士青睞。墨爾本所在的維多利亞州(維州)政府資料顯示,截至2018年6月的上一個財政年度,克雷格本共有962宗首置津貼申請,為首置人士第二受歡迎城區;到本財政年度的上半年,即截至2018年12月,共收到625份首置津貼申請,數量是維州各大小城區之冠。

分層戶稀有 樓價按年飆11%

換句話說,投資克雷格本住宅,首置人士將是未來主要潛在買家。有物業代理表示,雖然克雷格本的住宅價格近年來已累積一定升幅,但入場門檻仍不高,尤其是家庭客心儀有前後花園的獨立屋,相比其他城區,顯然容易負擔得多。

房地產研究機構CoreLogic RP Data數據顯示,克雷格本去年12月獨立屋價格中位數僅55萬澳元(約306萬港元),按年上漲8%,超越過往10年的7.2%年均升幅,在維州獨立屋價格中位數排行榜居第551位。期內分層樓價中位數為39萬澳元(約217萬港元),按年升值11.4%,遠勝過去10年來每年4.9%的平均升幅,於維州分層單位樓價中位數排行榜居第375位。反之,墨爾本去年整體市道表現不濟,全年樓價中位數下調達7%。由此可見,原本不太起眼的克雷格本,近幾年開始受到置業人士關注,交投活躍下,刺激樓價上漲。

克雷格本的住宅升值潛力不俗,那麼長線投資者關注的租金回報表現又如何?參考CoreLogic數據,克雷格本獨立屋去年12月周租中位數是395澳元(約2196港元),在維州排行第494位,租金回報中位數是3.73厘;期內分層單位周租中位數為345澳元(約1918港元),在維州居於第350位,名次較獨立屋為高,而且租金回報中位數亦稍勝獨立屋一籌,有4.6厘。

325萬港元住花園洋房

有物業代理表示,投資者若重視租金回報,入場費較低的分層單位確是較合心意,問題是克雷格本這類住宅放盤量不多,可遇不可求。截至2018年區內有1.6萬套住宅,全年共錄得825間獨立屋轉手,分層單位交投只有78宗,獨立屋與分層的成交量差不多為10對1之比。

克雷格本中心區Kinglake Crescent 16號一座4房獨立屋,剛於今年3月中以58.5萬澳元(約325萬港元)賣出,較原業主於2007年2月(環球金融海嘯發生前一年)11.9萬澳元(約66萬港元)的買入價高出接近四倍,物業12年賬面升值46.6萬澳元(約259萬港元)。物業連前後花園佔地448方米(約4822方呎),附近有學校、車站和商店,西邊不遠處是樹林和小溪,環境優美之餘不失方便。

 

 

 

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