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柏林人口年年增 樓價冇得輸
史得可立茲中產社區 零售業歷久不竭

周六地產專題_海外置業

2019年2月2日

東西德統一邁向30周年,沒有圍牆分隔的柏林,政治經濟穩定,移民令人口每年以3.6萬之數增長,住屋需求帶動樓價向上,截至去年第三季的過去十年樓價上漲逾倍。位於柏林西南面的Steglitz-Zehlendorf,為柏林第三大城區,其中史得可立茲(Steglitz)是交通基建發展成熟的中產區,以住宅及零售業為主,商場林立,有如香港的銅鑼灣。該區最高的住宅近期開賣,一個實用面積574方呎單位,售價不足300萬港元。

柏林以商業、金融和服務業為主,輔以手工製造業和食品等輕工業,過去十多年經濟平穩發展,吸引大量移民前來尋夢並帶動經濟,人口由2008年的336.3萬,持續增長至2018年6月約372.4萬,平均每年增加約3.6萬人。

樓價僅慕尼黑一半 求過於供

萊坊的柏林房地產報告數據顯示,2018年第一季住宅價格按年升近15%,報告作者Claire Locke指出,柏林住宅供求持續失衡,儘管獲批動工的單位不少,但落成量仍趕不上需求。她舉例,2017年約有2.47萬個單位獲動工紙,但同年僅約1.57萬伙落成,只佔房屋總數1%左右。她表示,柏林過去5年經濟穩定及人口增加,但住宅供應卻未配合需求,導致樓價持續攀升。不過,相比德國過百萬人口的大城市,柏林樓價仍然是最低,只及第三大城市慕尼黑的一半,亦比法蘭克福、漢堡及科隆等城市便宜。

十年漲價逾倍 今年看升6%

該公司去年底發表全球15大城市2019年住宅樓價走勢預測,柏林與西班牙馬德里及法國巴黎同樣看升6%,最為出眾。萊坊統計,柏林樓價自2013年第三季至2018年第三季上漲47.6%,10年來累升118.3%,為統計的15個城市中表現最強勁。

據柏林地產代理行Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH(下稱Guthmann)統計,2018年截至10月,柏林約有3萬個住宅放盤,平均叫價每方米4400歐羅(呎價約3667港元),按年升14%;以2008年每方米1900歐羅(呎價約1583港元)計,過去10年升值1.3倍。柏林參議院2018年預計,至2030年柏林人口將增加18萬,推算至2030年,每年要新增約2.1萬個單位,才能滿足住屋需求。該行相信,柏林住宅在供不應求下,樓價有力向上。

仲量聯行指出,柏林整體住宅2018年上半年叫租為每方米8至18.05歐羅(呎租約6.7至15港元),租金中位數每方米約11.65歐羅(呎租約9.7港元),按年上升8%。Steglitz-Zehlendorf租金叫價每方米11至13歐羅(呎租約9.2至10.8港元),在柏林屬中位價錢。相對期內中心區米特(Mitte)租金叫價每方米17歐羅(呎租約14.2港元),Steglitz-Zehlendorf樓價上升水位仍多。

據柏林勃蘭登堡統計局(Amt für Statistik Berlin Brandenburg)資料,截至2018年6月柏林人口約372.4萬,Steglitz-Zehlendorf佔30.7萬,為12區中人口第6多,移民佔43630人,10年來增加近四成。期內Steglitz-Zehlendorf居民平均年齡46歲,20至45歲佔28%,約8.63萬;60至65歲佔32%,約9.78萬,算是一個高齡區。所幸Steglitz-Zehlendorf的柏林自由大學(Free University of Berlin)有許多年輕大學生為社區添活力。家庭狀況方面,未婚居民佔44%最多,約13.45萬人,柏林市則有逾半居民未婚。

購物街聞名娛樂飲食俱全

Steglitz-Zehlendorf東面鄰近柏林自由大學的史得可立茲,至今仍是零售及住宅兼備的中產區,知名的購物街城堡大街(Schloßstraße)是集餐飲、商場、劇院和影院為一體的生活中心,約1.2公里長的大街商場一個緊接一個,Das Schloss、Boulevard Berlin、Schloss-Straßen-Center和Forum Steglitz等大型購物中心總面積達20萬平方米(約215萬方呎),是柏林第二大購物區。Forum Steglitz更是德國第一個綜合購物中心。

除著名的購物街,區內有不少文化古蹟,包括建於1927年、至今仍營運的Titania Palast電影院,這個在當時屬新風格的建築幸運地逃過戰火蹂躪,1951年第一屆柏林國際電影節便在此舉行。近代的地標建築有啤酒刷(Bierpinsel),高46米,外形如瞭望塔,建於1976年,曾用作經營餐廳、咖啡館及酒吧,但已丟空十多年,有指業主擬租予初創公司。

根據Guthmann資料,史得可立茲2018年第二季分層住宅叫價中,近七成為每方米2000至4000歐羅(呎價約1667至3333港元),平均叫價每方米3950歐羅(呎價約3292港元),較2017年全年升14.5%;回顧2008年平均叫價每方米1600歐羅(呎價約1333港元),過去10年大漲1.5倍。區內住宅樓齡差異很大,價格差距甚遠,鄰近城堡大街的樓價最貴,東南面Albrechtstraße一帶樓價較相宜。

史得可立茲新住宅及二手放盤不多,據地產網站Rubina Real Estate資料,鄰近Albrechtstraße的Karl Stieler Straße約兩年樓齡的分層住宅,一個地下1房單位,實用面積約70方米(約753方呎),附連花園及連裝修家具,以38.5萬歐羅(約345萬港元)放售,呎價約4583港元。

租務方面,住宅出租網站SPOTAHOME資料,位於Stirnerstraße鄰近州立公園、不設電梯的分層住宅,3樓的一個1房單位,實用面積68方米(約732方呎),附露台,裝修新淨,連家具以每月1000歐羅(約8970港元)全包放租,呎租約12.3港元。位於Steglitzer Damm鄰近快鐵S Südende站的有電梯分層住宅,5樓一個開放式單位,實用面積30方米(約323方呎),連家具以每月800歐羅(約7176港元)放租,呎租約22.2港元。

文:楊淨

 

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