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華欣樓價僅曼谷三成 度假投資皆宜
泰國邁阿密 皇室後花園 交通網日佳

周六地產專題_海外置業

2018年6月2日

港人投資泰國物業,多首選曼谷,其次為布吉及芭堤雅,隨着這些地區入場門檻漸高,投資者開始留意交通不斷改善的華欣,特別是華欣市。華欣雖然不及曼谷市繁華熱鬧,但生活配套齊備,美麗沙灘及青葱山巒更是首都難求,最重要是高鐵開通後,往來曼谷只需一個多小時車程,吸引不少曼谷居民赴當地置業作度假之用。現時華欣樓價僅及曼谷約30%,升值潛力優厚。

華欣是位於泰國中部班武里府的著名海岸縣城,在曼谷南方約200公里,面積838.9平方公里,約為香港(約1106平方公里)的76%。華欣是泰國歷史最悠久的度假勝地,二十世紀初已有泰國顯貴在此建立第二家園,比布吉島及蘇梅島更早開發。

美麗長灘 高球勝地

東有逾5公里美麗長灘、西邊遍布蒼翠山巒小丘的華欣,有「泰國邁阿密」之稱,是國內外人士的旅遊熱點。由於華欣一直是泰國皇室的避暑夏宮,市內有不少皇室建築,包括坐落海邊、建於二十世紀初的Marukataiyawan Palace(愛與希望之宮),是一座以1080根柚木柱子支撐的16幢木製高腳宮殿,以及Klai Kangwon Palace(忘憂宮),已故泰皇普密蓬便常居於此,他更把華欣比作英國的海濱小鎮布萊頓(Brighton)。由於泰皇宮殿就在附近,經常有警察巡邏,市面治安良好。華欣亦是高爾夫球愛好者的天堂,其中群山環抱、恍如置身瑞士的黑山高爾夫球俱樂部(Black Mountain Golf Club),為不少世界級賽事的場地。

內陸機場 邁向國際

華欣縣轄下分為7區,其中同名的華欣市及毗鄰的Nong Kae兩區都位於東面的沙灘區,故屬全縣最旺的地段,特別是華欣市,為經濟活動重心,設有大型商場、水上樂園、酒店、各式食肆及夜市,而泰國首個高爾夫球場、有94年歷史的皇家華欣高爾夫球場(Royal Hua Hin Golf Course)更只距離市中心一公里。華欣市亦是交通樞紐,由曼谷進入華欣縣第一個火車站便設於此,主幹道碧甲盛路又稱第四公路,是始於曼谷南下華欣的省道,亦為進入馬來西亞的南北高速公路。

班武里府唯一機場亦坐落華欣市,該機場之前只提供國內航線,無固定航班,僅有私人及非定期包機起降;但今年5月衝出國際,亞洲航空提供每周4班機從馬來西亞吉隆坡直飛華欣。

高鐵上馬 水陸俱便

帝皇地產集團董事總經理陳卓明指出,華欣近年積極發展基建,特別是交通運輸,包括今年動工的高速鐵路,預計2026年通車,屆時由曼谷到華欣只途經5個站,車程約80分鐘,較目前約3小時的陸路車程大大縮短;加上華欣機場今年5月開始有直航航班往來馬來西亞吉隆坡,預計未來將邁向國際,開拓更多航線。已於去年啟航的華欣往返芭堤雅渡輪,船程約1小時40分鐘,大大促進兩地的旅遊及商業活動。

陳卓明相信,隨着交通網絡日見完善,將刺激華欣住宅樓價向上,目前一手海景分層平均呎價約1800港元,較同為海濱度假區的芭堤雅平均呎價3500港元,便宜近五成;相較曼谷市中心住宅平均呎價6000元,大幅低水70%,具備追落後潛力。

泰國發展商Sansiri國際業務主管Cobby Leathers透露,據公司研究部統計,截至今年3月華欣市一手市場約有563個單位待售,預計全年約有487個住宅新供應。他指出,華欣市以分層住宅為主,在新規例下,現時新建住宅高度限制在6層至8層高,樓齡較舊的分層大廈則約20層高。

萊坊資料顯示,華欣縣的華欣市、Nong Kae的Khao Tao和Khao Takiab,與華欣市接壤佛丕府的七岩,以及碧甲盛路北面部分地區,2011年一手分層住宅新供應達6079伙,2012年則為5503伙,令市場一度出現供過於求。但隨着過去數年發展商控制供應量,庫存增幅放緩,至2017年第一季在沒有新盤推出下的過去11年累積推出約23584個單位,供應主要集中在七岩,佔65%(約15320伙);Nong Kae佔19.7%(約4651個單位),華欣市只佔9.8%(約2321伙)。上述地區截至2017年第一季累積吸納量為77.9%,餘貨5202個,當中七岩銷售比率73.7%;華欣市為88.8%,餘貨僅259伙。

物業價格方面,高力國際指出,在2017年上半年,七岩、華欣和鄰區的攀武里一手分層售價介乎300萬至500萬泰銖(約74萬至123萬港元)。七岩分層住宅平均每方米79720泰銖(呎價約1822港元);華欣海景單位平均每方米96240泰銖(呎價約2199港元),內陸單位平均每方米65100泰銖(呎價約1488港元);攀武里平均每方米83790泰銖(呎價約1915港元)。

租金回報 可達六厘

據地產網站FazWaz資料,位於Hua Hin 94/1巷的Mykonos Condo一個位於頂層8樓的單位,實用面積約560方呎,1房間隔,望山景,以350萬泰銖(約86萬港元)放盤,呎價約1538港元。物業約9年樓齡,屬永久業權,距離沙灘約200米。鄰近Bluport購物中心的分層住宅Royal Princess,3樓一個實用面積約2691方呎4房單位,望園景,叫價2500萬泰銖(約615萬港元),呎價約2285港元。物業樓齡近21年,屬永久業權,距離沙灘500米。

FazWaz資料顯示,華欣海灘區住宅今年3月售價平均每方米約79267泰銖(呎價約1812港元),整體平均每方米約77402泰銖(呎價約1769港元)。

區內位於Hua Hin 7巷的The Crest Santora ,約4年半樓齡,2樓一個實用面積約947方呎兩房分層單位,以每月4.5萬泰銖(約1.11萬港元)放租,同時以850萬泰銖(約209萬港元)放售,以此計算,租金回報率約6.4厘。

 

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