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東京千代田有「皇」氣添矜貴
地價全國稱霸 住宅供不應求 東神田租務旺

周六地產專題_海外置業

2018年10月13日

日本首都東京交通四通八達,今年上半年住宅價格升3.7%,漲幅跑贏全國。以物業投資角度看,東京市中心住宅自然最具價值,作為日本天皇住所腹地的千代田區,是國家權力核心,亦是經濟中樞,相當於香港的中環。鄰近千代田人氣商圈秋葉原的東神田,有不少公司總部進駐,租賃需求有保證,近期部分新盤的開放式單位售價約246萬港元起,呎價1萬港元以下有交易,相當於本港屯門新盤呎價,卻可與天皇為鄰。

萊坊上月發布2018年第二季《全球樓價指數》,追蹤全球57個國家及地區的住宅樓市表現,截至今年6月的過去12個月按年上升4.7%,當中日本升4.9%,排名第28位。日本樓價單是今年第二季便錄得4%按季升幅,反映近期樓市加速升溫。

根據日本國土交通省公布今年6月的最新不動產價格指數,全國整體樓價上半年升3.3%,按年則漲2.6%。東京繼續擔當升市火車頭角色,上半年樓價上揚3.7%,按年增幅亦有2.9%,兩項數字俱優於全國整體表現。

地價拋離次高港區九成

日本樓價升勢持續,主要是經濟向好。日本內閣府在9月發布的數據顯示,2018年4至6月國內生產總值(GDP)按年增長3%,為自2016年1至3月、相隔9個季度以來首次增長見3%水平。

今年7月的都道府縣基準地價調查,東京都市中心23區住宅地價按年升4.3%,幅度較去年漲3.3%進一步擴大。其中,地價最高為千代田區,每方呎地價達26.52萬日圓(約1.82萬港元),大幅高於23區平均每方呎地價5.12萬日圓(約3523港元)。而千代田的地價,更遠遠拋離次高的港區每方呎平均地價14.01萬日圓(約9639港元),高出逾89%,可見千代田地皮之矜貴。

皇居所在政治經濟核心

千代田區位於東京都市中心23區的中心點,佔地11.64平方公里,最新統計近6.3萬人口,佔東京都人口不足1%。千代田人口較少,主要是大半地方都是天皇住所(皇居)及御花園。而日本國會議事堂、參議院、眾議院、首相官邸、最高法院、大部分中央行政機關,以及多國大使館皆坐落於此,是國家權力中心。區內的東京車站,亦是東京的交通中樞,有多條新幹線貫穿全國。此地段亦有不少辦公大樓,許多知名公司都在此設立總部,商業活動蓬勃。另外,千代田知名的地區,亦包括書店街神保町、名店街丸之內仲通和電器街秋葉原。

位於千代田區東北部的東神田町,距離秋葉原約10分鐘步程,為商業氣氛濃厚的一個町。東神田由一丁目至三丁目,聚集不少纖維批發商及企業,知名的企業有港人最愛手信之一的咽喉藥品龍角散,其總部坐落於二丁目,屬町內的地標建築。朝日信用金庫銀行總部亦位於二丁目。

千代田是政治和經濟中心,並有多個商業區,但有數個町是完全沒有住宅供應,故此出現供不應求情況。千代田區與中央區、港區、新宿區和澀谷區統稱都心五區,屬核心中的核心,據日本房地產網站SUUMO資料,千代田目前租盤數量只有1.35萬個,為都心五區中最少。以東神田為例,只有約2100個放租盤,僅佔全區供應量約16%,當中約三成單位樓齡都超過10年。

東神田多上班族租客

東神田新住宅供應不多,加上樓齡的差異,單位租金差距頗大。如位於東神田一丁目、樓高8層樓齡約15年的神田EAST,5樓一個實用面積250方呎開放式單位,以每月8.8萬日圓(約6054港元)放租,呎租約24.2港元。而東神田二丁目的秋葉原III,樓高12層,樓齡約4年,一個中高層開放式單位,實用面積271方呎,叫租10.6萬日圓(約7293港元),呎租約26.9港元,較區內舊樓呎租貴逾一成。

區內上班族大多希望縮短工作地點與住所的距離,單是這類租客已不愁承接,特別是商業區附近的住宅甚受用家或租客歡迎,租務活躍。

文:程俊華

 

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