日本首都東京交通四通八達，今年上半年住宅價格升3.7%，漲幅跑贏全國。以物業投資角度看，東京市中心住宅自然最具價值，作為日本天皇住所腹地的千代田區，是國家權力核心，亦是經濟中樞，相當於香港的中環。鄰近千代田人氣商圈秋葉原的東神田，有不少公司總部進駐，租賃需求有保證，近期部分新盤的開放式單位售價約246萬港元起，呎價1萬港元以下有交易，相當於本港屯門新盤呎價，卻可與天皇為鄰。
萊坊上月發布2018年第二季《全球樓價指數》，追蹤全球57個國家及地區的住宅樓市表現，截至今年6月的過去12個月按年上升4.7%，當中日本升4.9%，排名第28位。日本樓價單是今年第二季便錄得4%按季升幅，反映近期樓市加速升溫。
根據日本國土交通省公布今年6月的最新不動產價格指數，全國整體樓價上半年升3.3%，按年則漲2.6%。東京繼續擔當升市火車頭角色，上半年樓價上揚3.7%，按年增幅亦有2.9%，兩項數字俱優於全國整體表現。
地價拋離次高港區九成
日本樓價升勢持續，主要是經濟向好。日本內閣府在9月發布的數據顯示，2018年4至6月國內生產總值（GDP）按年增長3%，為自2016年1至3月、相隔9個季度以來首次增長見3%水平。
今年7月的都道府縣基準地價調查，東京都市中心23區住宅地價按年升4.3%，幅度較去年漲3.3%進一步擴大。其中，地價最高為千代田區，每方呎地價達26.52萬日圓（約1.82萬港元），大幅高於23區平均每方呎地價5.12萬日圓（約3523港元）。而千代田的地價，更遠遠拋離次高的港區每方呎平均地價14.01萬日圓（約9639港元），高出逾89%，可見千代田地皮之矜貴。
皇居所在政治經濟核心
千代田區位於東京都市中心23區的中心點，佔地11.64平方公里，最新統計近6.3萬人口，佔東京都人口不足1%。千代田人口較少，主要是大半地方都是天皇住所（皇居）及御花園。而日本國會議事堂、參議院、眾議院、首相官邸、最高法院、大部分中央行政機關，以及多國大使館皆坐落於此，是國家權力中心。區內的東京車站，亦是東京的交通中樞，有多條新幹線貫穿全國。此地段亦有不少辦公大樓，許多知名公司都在此設立總部，商業活動蓬勃。另外，千代田知名的地區，亦包括書店街神保町、名店街丸之內仲通和電器街秋葉原。
位於千代田區東北部的東神田町，距離秋葉原約10分鐘步程，為商業氣氛濃厚的一個町。東神田由一丁目至三丁目，聚集不少纖維批發商及企業，知名的企業有港人最愛手信之一的咽喉藥品龍角散，其總部坐落於二丁目，屬町內的地標建築。朝日信用金庫銀行總部亦位於二丁目。
千代田是政治和經濟中心，並有多個商業區，但有數個町是完全沒有住宅供應，故此出現供不應求情況。千代田區與中央區、港區、新宿區和澀谷區統稱都心五區，屬核心中的核心，據日本房地產網站SUUMO資料，千代田目前租盤數量只有1.35萬個，為都心五區中最少。以東神田為例，只有約2100個放租盤，僅佔全區供應量約16%，當中約三成單位樓齡都超過10年。
東神田多上班族租客
東神田新住宅供應不多，加上樓齡的差異，單位租金差距頗大。如位於東神田一丁目、樓高8層樓齡約15年的神田EAST，5樓一個實用面積250方呎開放式單位，以每月8.8萬日圓（約6054港元）放租，呎租約24.2港元。而東神田二丁目的秋葉原III，樓高12層，樓齡約4年，一個中高層開放式單位，實用面積271方呎，叫租10.6萬日圓（約7293港元），呎租約26.9港元，較區內舊樓呎租貴逾一成。
區內上班族大多希望縮短工作地點與住所的距離，單是這類租客已不愁承接，特別是商業區附近的住宅甚受用家或租客歡迎，租務活躍。
文：程俊華
