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曼哈頓金融區得新世代歡心

周六地產專題_海外置業

2018年6月23日

美國紐約曼哈頓南端的金融區,一如環球經濟,曾歷幾許高低跌宕。2001年受「九一一」恐襲重創,促使不少企業及零售業遷離,致商廈舖位租售交投慘淡。數年後紐約市政府為振興此區,容許部分商廈改作住宅,並加強交通運輸配合,經過10多年轉型,已由紙醉金迷的純金融區,搖身成為多元化的商住地段,人流更勝往昔,就連華爾街亦不難看見推着嬰兒車的年輕夫婦閒逛。區內二手樓價自2013年第一季至今年第一季,5年來大升逾六成。

曼哈頓金融區位處下城區Chambers Street以南一帶,雖然近10年來有部分機構遷往中城區,但紐約證券交易所和紐約聯邦儲備銀行等仍然坐鎮,世界金融和經濟中心地位穩固。區內金融公司數量縮水,小企業卻發展迅速,有超過800家科技、傳媒、出版及廣告企業進駐,例如HarperCollins及Spotify等。

交通臻善零售興旺

區內不但發展住宅,隨着新的世界貿易中心落成,同時牽動旅遊、餐飲及酒店等業務,曼哈頓金融區不再是下午5時後便「拉閘」,現在日夜皆繁華熱鬧。由10多線地鐵滙集的世界貿易中心交通樞紐The Oculus,吸引100多家商店及餐廳進駐,包括Westfield World Trade 購物中心,旁邊的世界貿易中心第4號大樓亦有數層商舖,是遊客及居民玩樂消閒必到之處。金融區居民,多為單身族及年輕家庭,生活設施因此變得豐富,個性小店、咖啡室、法式及意式生活品味的食品及用品店,為大街小巷添上型格色調。

美國發展商Macklowe Properties執行副總裁Chris Brill-Edwards指出,曼哈頓金融區現時人口較2000年激增逾三倍,普遍年輕高學歷,逾七成在45歲以下,近四成居民擁有碩士以上學位,主要原因是不少初創公司特別是科技業在區內開設辦公室,老闆及上班族為方便工作,亦在鄰近擇居。

單身族多 細單位需求殷

地產代理CORE創辦人及行政總裁Shaun Osher稱,數年前區內住宅供應以大單位為主,有見市場對開放式至2房單位需求日見殷切,近年細單位供應開始增加。他說,千禧一代的買家較喜歡居住在工作地點附近,尤其初創公司,年輕人作息一般無分晝夜,如放工步行數分鐘即可抵家最合心意。

據地產分析網站corcoran發表的樓市報告顯示,美國樓市在進入加息周期及稅改兩大利淡因素籠罩下,曼哈頓分層住宅今年首季整體買賣按年減少11%,至2557宗。期內庫存6418伙,按年增加一成,其中開放式單位按年增幅達14%,在各類單位中幅度屬次高,但庫存卻最少,只有606伙;餘貨最多為2房戶,有2013伙。

細分各區物業供應市佔率,期內金融區(包括Battery Park City.下同)佔4%最小,按年下降3個百分點;下城區(不包括金融區)佔比最大,達29%,按年減少2個百分點。

今年第一季樓價中位數,曼哈頓整體約110萬美元(約858萬港元),與上季相若,按年則跌2%;呎價中位數1327美元(約10351港元),按年回落3%。各類型間隔中,以1房戶的樓價按年跌2%幅度最細,至約82.5萬美元(約643.5萬港元);開放式單位跌3%,約50.5萬美元(約393.9萬港元);兩房戶約159.8萬美元(約1246.4萬港元),回落7%;3房單位跌11%最多,約380萬美元(約2964萬港元)。

金融區期內整體樓價中位數約120.6萬美元(約940.7萬港元),按年跌15%;平均呎價約1444美元(約11263港元),按年跌13%。二手分層(Condo)樓價中位數約115.8萬美元(約903.2萬港元),按年上升16%;呎價中位數約1300美元(約10140港元),按年上升9%,售價與呎價升幅有明顯差距,主要是3房及以上的單位樓價中位數年漲11%,至343.8萬美元(約2681.6萬港元)所致。其他類別單位價格中位數,開放式單位約72.9萬美元(約568.6萬港元),按年升7%;1房戶約101.3萬美元(約790.1萬港元),升8%;2房戶約146.5萬美元(約1142.7萬港元),跌6%。

二手分層五年漲價63%

回顧過去5年,金融區二手分層樓價中位數由2013年第一季的71萬美元(約553.8萬港元),持續升至今年第一季的115.8萬美元(約903.2萬港元),累積大漲約63%,比曼哈頓整體二手樓價中位數同期升約24.4%表現出色得多。

金融區一手樓方面,今年第一季價格中位數約162.5萬美元(約1267.5萬港元),按年跌36%;呎價中位數約1612美元(約12574港元),按年跌11%,跌幅明顯,主要是售價較高的項目如50 West及The Beekman Residences接近售罄。現時50 West最平售價575.5萬美元(約4488.9萬港元),為30樓D室,面積2379方呎的3套房複式單位。接續開賣的新盤如15 William及101 Wall,售價相對較低,期內沒有開放式及3房以上單位推出,1房戶售價中位數約127.5萬美元(約994.5萬港元),按年跌27%;2房戶為213.1萬美元(約1662.2萬港元),按年下挫24%。現時101 Wall一個面積706方呎的1房單位,售價約99.5萬美元(約776萬港元)。

 

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