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悉尼山區重鎮分層住宅勢頭佳
升值力新州八強 未來供應多元化

周六地產專題_海外置業

2018年5月19日

貝拉維斯塔(Bella Vista)距離悉尼市中心30多公里,單看距離,似屬偏遠城區;不過,由於有高速公路連接,前往市中心車程只約半個多小時。事實上,貝拉維斯塔是悉尼山區(The Hills District)的商業重鎮,創造大量職位,配合不斷改善的基建等配套設施,住宅價格甚具升值潛力,特別是近年才發展的多層住宅。

坐落悉尼市中心西北面的貝拉維斯塔雖然位處「山區」,不單沒遭「邊緣化」,更被新南威爾士州(新州)政府重點發展,早已是悉尼主要商業地帶之一。橫跨該區與寶琴山(Baulkham Hills)的Norwest商業園(Norwest Business Park),佔地172公頃(約1.72方公里),貝拉維斯塔佔了其中大部分範圍。

Norwest商業園目前已有超過400間企業進駐設立總部或地區辦事處,包括澳洲超市龍頭Woolworths及專門生產睡眠窒息症治療儀器的頂尖公司ResMed等。園區現有逾2.5萬名員工,預計2031年可創造3.2萬個職位。商業園提供170萬方米(約1830萬方呎)的商用空間,現時僅使用了50萬方米(約538萬方呎),尚有甚大發展潛力。

Norwest商業園以西約兩公里就是Norwest私家醫院,是新州最具規模的私院之一。

貝拉維斯塔多富人撐樓價

貝拉維斯塔既有商業園又有完善的醫療設施,加上全新的地鐵站可望未來兩年啟用,難怪吸引到一群經濟能力甚高的專業人士遷居至此。區內有半數上班族是專業人士或管理階層,較全悉尼的平均率高出10個百分點。根據2016年澳洲人口普查結果,貝拉維斯塔居民的每周收入中位數約2942澳元(約1.76萬港元),即月入約1.18萬澳元(約7.06萬港元),較悉尼整體居民收入中位數高出68%。

居民收入高,貝拉維斯塔樓價自然不「失禮」,獨立屋價格中位數今年1月錄得175萬澳元(約1047萬港元),在新州逾650個城區中排行第158位,屬前列的城區。

參考2016年澳洲人口普查報告,當年11月貝拉維斯塔共有1812間獨立屋,佔全區住宅總數83%,餘下17%住宅是相連屋,分層單位欠奉。但過去一年多,區內開始有分層單位供應,如正在施工的The Village Green,估計未來將有更多同類型住宅推出市場。

獨立屋18年漲價2.4倍

貝拉維斯塔分層單位樓價中位數已達7位數字,今年1月錄得111.75萬澳元(約668萬港元),高踞新州同類物業第52位。

截至今年1月的過去12個月,該區無論獨立屋還是分層單位,價格表現均相當不俗。獨立屋樓價中位數按年漲18.6%,升值力於新州排行第240位;分層樓價中位數期內大漲35.5%,升幅較獨立屋價高出近倍,升值力為全州的八強。

由2000年至今,貝拉維斯塔獨立屋樓價中位數從51.5萬澳元(約308萬港元),升至今年1月的175萬澳元(約1047萬港元),18年累積升幅達2.4倍。由於城區近年才有分層單位落成,故此尚未有長線表現數據。

貝拉維斯塔的住宅以自用居多,佔總數86%,租盤僅佔12%,餘下是未能分類的單位。與悉尼整體租盤佔住宅34%相比,貝拉維斯塔租務明顯不算活躍,部分或歸因分層單位供應未成氣候,但隨着這類物業陸續開售及落成,租賃料轉趨活躍。

其實,此區的租務環境相當不錯,住宅空置率僅1.55%,低於所屬山區市政區的1.82%比率,並且貼近悉尼整體1.44%空置率。

房地產研究機構CoreLogic RP Data資料顯示,截至今年1月,貝拉維斯塔獨立屋周租中位數約800澳元(約4784港元),在新州排行164位,租金回報中位數約2.38厘。分層單位周租中位數約675澳元(約4037港元),在新州佔第43位,租金回報中位數約3.14厘。

面積3.8方公里的貝拉維斯塔,每方公里平均住有2050人,屬低密度住宅區,區內86%住宅是4房或以上的大單位,3房中型戶佔12%,兩房和1房細單位僅佔2%。雖然分層樓價中位數早已超越百萬澳元大關,但未來新貨將陸續有來,單位面積及銀碼更趨多元化,投資者的選擇應會較多。瀏覽澳洲物業中介網站realestate.com.au,區內暫無分層單位放租,租盤主要是獨立屋和相連屋,惟數量亦不多。

區內位於Linden Way 45號的住宅屋苑Lindenwood Estate,一間4房獨立屋業主於2016年7月以127萬澳元(約759萬港元)買入,一直用作出租,現時周租約815澳元(約4874港元),以現時物業估值145萬澳元(約867萬港元)計,租金回報2.92厘。

由於大屋屬分契物業,所以須繳納管理費。住戶可享用屋苑內的泳池、水療池、網球場和燒烤設備。除具備度假設施,其他賣點包括鄰近Norwest商業園、屋苑外有特快專線巴士,而且靠近高速公路。

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