香港零售物業近月負面消息不斷，不但政治抗爭活動導致去年訪港人數暴跌，繼而租金以雙位數幅度下調，兼且在新冠肺炎封關之下，就算是在全球租金排行榜中名列前茅的地段亦見空置率飆升情況【表】：
一線區舖空置率次季飆升
不但如此，就連年頭市場預測的下半年空置率亦早於第二季打破，除銅鑼灣外，各區均大比數「超額完成」。悲慘若斯，實前所未見，皆因就連環球零售業龍頭品牌皆相繼「棄械投降」，撤出一線區。
即使現在情況已經很差（中原預計第三季空置率可達12.5%），然而零售最壞情況可能要到明年底甚或更遲始見底──筆者預期最悲觀情況下，空置率甚至可能抽升至史上最高的14.9%【圖1】：
可能市場始料不及的，還是零售相對其他物業板塊處於更為長線的弱勢：對比工業和寫字樓價格的比率，於2003年至2004年間見頂後一直萎靡不振，現更分別回落到1994年和2000年的低位（【圖2】綠線及紅線）。
行業處長線弱勢 舖價恐跌
就算2012年後樓市辣招頻出，零售仍然跑輸住宅（藍線，回到2002年水平）。以上空置率預測若然兌現，恐怕更疲弱的相對表現尚未出現，而零售物業價格繼續下滑的趨勢可能仍會繼續。
至於租金何時會重拾升軌，可以參考過去租金與空置率之間的相關性：似乎每當空置率見底回升，兩年後實質租金（非名義租金）將下跌，反之亦然；如以上文所述空置率作預測，在2023年前實質零售租金似乎仍有不少下降空間【圖3】：
租金2023年前存下調空間
由此可見，投資香港零售物業時機還未成熟，除非在未來六至十二個月內【圖3】紅線超跌至1.1-1.3水平，令之後兩至三年下降幅度收窄甚至反彈。
筆者特別鳴謝香港大學學生梁文昕協助收集及整理本文相關的數據及圖表
