最近政府公布2019年第四季本地生產總值(GDP)按年增長為-2.9%,全年則減1.2%,成為2009年金融危機以來,時隔10年再次出現GDP負增長。
零售、飲食、酒店及旅遊業是疫情影響的「重災區」,很多新春舉行的團體活動或春茗亦已取消,旅客銳減令飲食、零售、消費及旅遊相關行業受重創,企業或員工均面對收入大減甚至資金周轉壓力,陸續有企業要求員工放無薪假期、減薪甚至出現裁員。
香港經濟活動以「中小企」為基本,已有銀行主動推出措施,包括為從事零售、餐飲、運輸及旅遊等行業的客戶,提供可就物業按揭貸款申請暫時「還息不還本」的安排,相信其地銀行亦會各自推出能協助中小企及市民的措施。
香港經濟受去年貿易戰及社會動盪影響,本已疲憊不堪,今年再爆發新冠肺炎疫情,更加是雪上加霜,估計未來數個月樓價指數將向下調整,在疫情變壞下,之前預計農曆新年後的「小陽春」亦不會出現,住宅成交量未來1至2個月有機會下跌25%至35%。
短期而言,在新政策下,部分新界地區屋苑(如屯門、元朗及天水圍)之前出現一陣升浪,在現今疫情下,這類物業有回吐壓力,直至疫情穩定或完結。
除非疫情演變到完全失控,否則筆者估計樓市不會像2003年SARS般大跌,因現時業主的「持貨能力」比當年好,年紀大的群眾及投資者亦有相關經歷與經驗。
在各項外圍及本地因素下,估計2020年上半年樓市比較波動,下半年會相對平穩。以全年計,估計住宅樓市會向下調整5%至10%。
雖然近日社會運動情況較平靜,但經濟數據顯示香港正步入衰退,加上疫情影響,估計經濟表現及購買力會持續變差,部分受影響較大的行業(如零售、餐飲及酒店業),估計未來2至3個月可能出現結業潮及裁員潮,對香港樓市及購買力帶來負面影響。唯一利好因素是息口仍持續處低水平,在政府的新政策下,今年600萬至1000萬元樓價的物業表現會較好。
未來1至2個月發展商料將減少推盤,直至疫情穩定或完結,估計之後也只會主力推售1000萬元以下的中小型單位及民生盤。今年豪宅項目的銷售及定價壓力很大,一、二手市場的納米樓更是壓力最大的類別。
賣地由政府主導,但賣樓則由發展商主導。基於現時貨尾及未來新盤仍多,受經濟轉差及疫情影響,去貨相對慢,市場亦需時吸納,所以起樓速度亦會放慢。
初步估計,疫情對今年上半年供應有影響,發展商持觀望態度,今年全年落成量或會進一步下滑。考慮到部分原先作私人發展的土地轉作公營房屋發展,長線供應不足,樓價大跌機會不高,估計未來3年住宅供應仍足夠,2023年之後的供應是一大問題,所以今年是關鍵的一年。
整體而言,疫情及經濟可能持續變差,預期今年一、二手住宅成交量會比去年少,除非下半年有力爆發,否則今年住宅成交量約5.6萬至6萬宗左右。二手成交比例因政府的新措施而有所提升,一手及二手的比例約3:7。
林浩文萊坊執行董事、估價及諮詢部主管